房估知識點(diǎn)：成本法適用的估價(jià)對象

適用對象：新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，舊的房地產(chǎn)，在建工程，計劃開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，沒(méi)有經(jīng)濟收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟收益而限制收益法運用的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫院、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、公園、行政辦公樓、軍隊營(yíng)房等以公益、公用目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)。

化工廠(chǎng)、鋼鐵廠(chǎng)、發(fā)電廠(chǎng)、油田、碼頭、機場(chǎng)之類(lèi)，有獨特設計或者只針對特定使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也采用成本法估價(jià)。

不適用的對象--建筑物 過(guò)于老舊的房地產(chǎn)。成本法估價(jià)比較費時(shí)費力，測算估價(jià)對象重新購建價(jià)格和折舊都有較大的難度，尤其是那些建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)。如果一個(gè)建筑物已很破舊，基本上沒(méi)有了使用價(jià)值，這時(shí)就不宜采用成本法估價(jià)。這種情況下，對于建筑物，一般是根據拆除后的殘余價(jià)值來(lái)估價(jià)；

對于整個(gè)房地產(chǎn)，一般是采用假設開(kāi)發(fā)法，根據未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去開(kāi)發(fā)的必要支出及應得利潤來(lái)估價(jià)。

成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價(jià)值。

【例題】成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類(lèi)房地產(chǎn)主要包括（ ）等。

A.圖書(shū)館

B.鋼鐵廠(chǎng)

C.空置的寫(xiě)字樓

D.單純的建筑物

E.加油站

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是成本法適用的估價(jià)對象。新近開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱(chēng)新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設重新開(kāi)發(fā)的現有房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱(chēng)舊的房地產(chǎn)）、正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計劃開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)（如期房），都可以采用成本法估價(jià)。對于很少發(fā)生交易而限制了比較法應用，又沒(méi)有經(jīng)濟收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫院、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、公園、行政辦公樓、軍隊營(yíng)房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)。化工廠(chǎng)、鋼鐵廠(chǎng)、發(fā)電廠(chǎng)、油田、碼頭、機場(chǎng)之類(lèi)有獨特設計或者只針對特定使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。空置的寫(xiě)字樓可以尋找類(lèi)似的寫(xiě)字樓，采用比較法，或收益法評估；加油站是收益性房地產(chǎn)項目，可以采用收益法評估。參見(jiàn)教材P271。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！