運用市場法估價一般分為4大步驟：①搜集交易實例，即搜集大量發(fā)生過交易的房地產(chǎn)及其成交價格、成交日期、付款方式等信息。②選取可比實例，即從搜集的大量交易實例中選取一定數(shù)量符合一定條件的交易實例。③對可比實例成交價格進行處理。根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。價格換算主要是對可比實例成交價格的表現(xiàn)形式進行處理，使各個可比實例的成交價格之間口徑一致、相互可比。這種處理稱為建立比較基準(zhǔn)。價格修正是把可比實例實際而可能是不正常的成交價格處理成正常價格，即對可比實例實際而可能是不正常的成交價格進行“改正”。這種處理稱為交易情況修正。價格調(diào)整是對價格“參考系”的調(diào)整，即從可比實例“參考系”下的價格調(diào)整為估價對象“參考系”下的價格。“參考系”有市場狀況和房地產(chǎn)狀況兩種。這兩種處理分別稱為市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。因此，該大步驟又分為建立比較基準(zhǔn)、交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整四個小步驟。④求取比準(zhǔn)價值，即把多個可比實例成交價格經(jīng)過處理得到的多個比準(zhǔn)價值綜合為一個比準(zhǔn)價值。