2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第十章的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

　　不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形

　　(一)超出業(yè)務(wù)范圍

　　不應(yīng)承接超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)。《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第25條：“從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。”

　　一級(jí)資質(zhì)可以從事各類業(yè)務(wù)。(無限制，什么都可以做)

　　二級(jí)資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的業(yè)務(wù)。(兩個(gè)不能做，牛黃上清丸)

　　三級(jí)資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的業(yè)務(wù)。(三個(gè)不能做，三司)

　　暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的業(yè)務(wù)。”

　　記憶：一級(jí)無限制，啥都能做，二級(jí)2個(gè)不能做(牛黃上清丸)，3級(jí)3個(gè)不能做(牛黃上清丸+三司)，暫定三級(jí)5個(gè)不能做(再加：城鎮(zhèn)房屋拆遷+在建工程抵押)

　　(二)有利害關(guān)系

　　如果估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)需求者或其他相關(guān)當(dāng)事人及估價(jià)對(duì)象有利害關(guān)系，就不應(yīng)承接。

　　利害關(guān)系，影響其獨(dú)立、客觀、公正性。

　　《資產(chǎn)評(píng)估法》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》都規(guī)定了回避制度。

　　(三)專業(yè)能力不能勝任

　　估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為自身專業(yè)能力不能勝任估價(jià)業(yè)務(wù)，就不應(yīng)承接。

　　新興或綜合性的估價(jià)業(yè)務(wù)，在沒有其他合適估價(jià)機(jī)構(gòu)可推薦時(shí)，可以承接或與其他較合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)聯(lián)合承接、合作完成估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　估價(jià)中涉及的其他專業(yè)問題(如房屋中鑲嵌的古董和藝術(shù)品、地上的特殊樹木、特殊機(jī)器設(shè)備)，可以聘請(qǐng)專家，咨詢研究機(jī)構(gòu)、生產(chǎn)廠家，或“分包”或建議委托人聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜页鼍邔I(yè)意見來解決，即可借用相關(guān)專業(yè)意見。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第8.0.2條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力和本機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)，對(duì)部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作，應(yīng)聘請(qǐng)具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專家或單位提供專業(yè)幫助。”

　　第3.0.9條規(guī)定：“在估價(jià)中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的估價(jià)技術(shù)問題時(shí)，應(yīng)尋求相關(guān)估價(jià)專家或單位提供專業(yè)幫助，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。”

　　第3.0.10條規(guī)定：“對(duì)估價(jià)對(duì)象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財(cái)務(wù)狀況等估價(jià)專業(yè)以外的專業(yè)問題，經(jīng)實(shí)地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的專家咨詢后，仍難以作出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的，應(yīng)建議估價(jià)委托人聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜蚁刃需b定或檢測(cè)、測(cè)量、審計(jì)等，再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜页鼍叩膶I(yè)意見為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。”

　　(四)估價(jià)業(yè)務(wù)有很大風(fēng)險(xiǎn)

　　估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)清楚擬承接的估價(jià)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)之所在及其程度。對(duì)于不具備相應(yīng)估價(jià)目的下的估價(jià)基本條件的，不應(yīng)承接;對(duì)于要求高估或低估甚至要求出具虛假估價(jià)報(bào)告的，要堅(jiān)守估價(jià)職業(yè)道德底線，說明不能滿足要求的原因;對(duì)于執(zhí)意甚至利誘、威脅等不正當(dāng)手段要求高估或低估甚至要求出具虛假估價(jià)報(bào)告的，應(yīng)拒絕該估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　應(yīng)向估價(jià)需求者了解估價(jià)對(duì)象是否擬委托過其他估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)或者已做過估價(jià)。如擬委托過，應(yīng)了解不委托其他估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的原因。如是高估低估要求的，則不應(yīng)承接。

　　根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》，估價(jià)機(jī)構(gòu)不得分別接受利益沖突雙方的委托對(duì)同一估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià);估價(jià)事項(xiàng)涉及兩個(gè)以上當(dāng)事人的，由全體當(dāng)事人協(xié)商委托估價(jià)機(jī)構(gòu)。

　　對(duì)于已做過估價(jià)的，應(yīng)要求估價(jià)需求者提供估價(jià)報(bào)告。如原估價(jià)結(jié)果無不妥且是為了相同的估價(jià)目的而估價(jià)的，則應(yīng)勸說估價(jià)需求者無需另行委托估價(jià)，除非是估價(jià)需求者為了使估價(jià)結(jié)果更加可信而另行委托估價(jià)予以印證。

　　如果是原估價(jià)結(jié)果確有問題的，則可以采用咨詢方式出具咨詢意見，請(qǐng)估價(jià)需求者據(jù)此與原估價(jià)機(jī)構(gòu)溝通。如果是原估價(jià)結(jié)果確有問題且原估價(jià)機(jī)構(gòu)又不改正的，則可以承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　上述做法，是為防止估價(jià)同業(yè)無序競(jìng)爭(zhēng)，特別是防止多家估價(jià)機(jī)構(gòu)為了同一估價(jià)目的對(duì)同一估價(jià)對(duì)象進(jìn)行多次估價(jià)得出多種不同的估價(jià)結(jié)果，而損害估價(jià)行業(yè)形象。

　　估價(jià)需求者或者有關(guān)單位和個(gè)人索要回扣、惡意壓低估價(jià)服務(wù)費(fèi)的，要抵制，甚至不承接業(yè)務(wù)。