1Z301160 土地管理法

　　1Z301161 了解國有土地使用權制度

　　一、國有土地使用權的基本概念

　　在我國，土地所有權和土地使用權是相分離的。我國《土地管理法》把土地所有權分為國有土地所有權和集體所有土地使用權。

　　國有土地使用權，是用地單位或者個人依法定方式取得的，對國有土地享有的用益物權。

　　根據(jù)《土地管理法》的有關規(guī)定，用地單位和個人依法使用的國有土地，由政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權。依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)。此外，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及有關規(guī)定，土地使用者對其合法取得的土地使用權，在滿足法律規(guī)定的條件下，可以依法進行轉讓、出租或者抵押。

　　[重點解析]

　　掌握土地所有權的分類：分為國有土地所有權和集體所有土地使用權。

　　二、國有土地使用權分類

　　按是否繳納土地出讓金，國有土地使用權分為出讓土地使用權和劃撥土地使用權。

　　[重點解析]

　　國有土地使用權的分類需要掌握。

　　（一）出讓土地使用權

　　出讓土地使用權，是指土地使用者以向國家支付土地使用權出讓金而原始取得的，并有出讓年限的國有土地使用權。

　　1．出讓土地使用權的取得方式

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第12條的規(guī)定，土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。但是，協(xié)議出讓土地使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。

　　[重點解析]

　　1．掌握土地使用權的三種出讓方式。

　　2．理解“協(xié)議出讓土地使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價”這句話。

　　因為根據(jù)《合同法》，違反法律強制性規(guī)定的合同是無效的合同。

　　2．出讓土地使用權的年限

　　根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

　　（1）居住用地70年；

　　（2）工業(yè)用地50年；

　　（3）教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

　　（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

　　（5）綜合或者其他用地50年。

　　[重點解析]

　　此處數(shù)據(jù)必須掌握。

　　3．土地使用權出讓合同

　　根據(jù)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》及有關規(guī)定，土地使用權出讓，應當由政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面出讓合同。土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金。未按照出讓合同約定支付的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

　　土地使用權者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領取土地使用證。

　　土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的約定和城市規(guī)劃的要求使用土地，需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。

　　[重點解析]

　　1．土地使用權出讓金是與土地的用途相對應的，用途改變了，土地使用權出讓金隨之調(diào)整。

　　2．改變土地用途，不僅需要出讓方同意，也需要城市規(guī)劃行政主管部門同意。 因為變更用途后的土地的使用未必符合城市規(guī)劃。

　　（二）劃撥土地使用權

　　劃撥土地使用權，是指土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在繳納補償、安置等費用后原始取得或者無償原始取得的，并沒有使用期限的國有土地使用權。

　　根據(jù)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定，劃撥土地使用權的范圍限于：

　　（1）國家機關用地和軍事用地；

　　（2）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；

　　（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；

　　（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　劃撥土地使用權依照法律規(guī)定也可以進行轉讓、出租或者抵押。但是，劃撥土地使用權的轉讓、出租所得收益或者抵押拍賣所得價款，應當按照法律的規(guī)定，上繳國家或者優(yōu)先用于繳納土地使用權出讓金。

　　[重點解析]

　　1．劃撥土地使用權的范圍要掌握。

　　2．轉讓劃撥土地使用權應當繳納土地使用權出讓金。這是因為劃撥的土地近乎無償取得，包含著國家的利益。如果對之轉讓而不上繳土地使用權出讓金，就意味著損害了國家的利益。