根據《國家稅務總局關于進一步加強城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》（國稅發(fā)[2004]100號）的規(guī)定，除經批準的開發(fā)建設經濟適用房的用地外，對各類房地產開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。這個《通知》雖然明確了城鎮(zhèn)土地使用稅的減免問題，但對如何確定房地產公司繳納土地使用稅的納稅期限尚不明確。

　　目前，房地產開發(fā)公司大多是通過拍賣形式取得土地使用權的。具體程序是：先由土地收儲中心收回土地，進行重新規(guī)劃，通過招標、拍賣等形式將土地使用權出讓；再由房地產公司參加招標或拍賣，簽訂拍賣成效確認書；房地產公司在規(guī)定的期限內交付土地出讓金，交清當日由國土資源部門發(fā)給《交付土地證明書》，并在兩個月內辦理土地使用證；在取得《交付土地證明書》時，房地產開發(fā)公司可進行砌圍墻、勘探等工程作業(yè)，但不能全面進場施工，取得土地使用證后辦理了開工許可證才能全面進場施工。

　　對此，是以競標競拍成功之日《交付土地證明書》簽發(fā)日期，還是以土地使用證簽發(fā)日期作為房地產公司開始繳納土地使用稅的日期有不同的意見。

　　通常，房地產公司將房產銷售給住戶，一般要經歷收取訂金、用戶分期交款、房產交付使用、為住戶辦理房產證及土地使用證等過程。房地產公司為住戶辦理土地使用證時要將原有的土地使用證交回土地管理部門，并把土地使用面積按要求進行分解，每套房產辦理相應的土地使用證，而后將已出售的房產的土地使用證交給住戶，那些未出售的房屋對應的土地使用證暫時由房地產公司所有。

　　根據現(xiàn)行政策規(guī)定，個人所有的居住房屋暫時免征土地使用稅，房地產公司將房屋銷售給住戶到為住戶辦理好土地使用證要經歷一段較長的時間，那么是以收取第一筆購房款之日、房產交付使用之日，還是以住戶取得的土地使用證簽發(fā)日期作為房地產公司繳納土地使用稅義務的終止期限也不明確，同樣存在不同的意見和看法。

　　針對上述存在的問題，筆者認為房地產開發(fā)公司繳納土地使用稅的期限應以各時期的土地使用證簽發(fā)日期為限。即：以房地產開發(fā)公司取得開發(fā)土地的土地使用證上的簽發(fā)日期為房地產公司繳納土地使用稅的起算日期；房地產公司售房后將土地使用面積進行分解，以各住戶取得的土地使用證上的簽發(fā)日期為該記載面積房地產公司繳納土地使用稅的終止日期，對于未出售的房屋對應的土地使用證上記載的面積仍由房地產公司繳納土地使用稅，直至房地產公司將所有的土地使用證發(fā)給各住戶為止。