（二）抵押貸款與自有資金的組合

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)緊密聯(lián)系，的現(xiàn)代社會(huì)，購(gòu)買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：一部分是自有資金（或稱權(quán)益資本），另一部分是抵押貸款，因此，房地產(chǎn)的報(bào)酬率必須同時(shí)滿足這兩部分資金對(duì)投資報(bào)酬的要求：貸款人（如貸款銀行）要求得到與其貸款所冒風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)馁J款利率報(bào)酬，自有資金投資者要求得到與其投資所冒風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)耐顿Y報(bào)酬。由于抵押貸款通常是分期償還的，所以抵押貸款與自有資金的組合一般不是利用抵押貸款利率和自有資金報(bào)酬率來求取房地產(chǎn)的報(bào)酬率，而是利用抵押貸款常數(shù)和自有資金資本化率來求取綜合資本化率，具體是綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)與自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)，即，

　　RO＝M×RM＋（1-M）RE

　　式中RO-綜合資本化率；

　　M-貸款價(jià)值比，也稱為貸款成數(shù)，是指貸款金額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率，一般介于60%～90%之間；

　　RM-抵押貸款常數(shù)；

　　RE-自有資金資本化率。

　　在上述公式中，抵押貸款常數(shù)一般采用年抵押貸款常數(shù)，它是年償還額與抵押貸款金額的比率。如果抵押貸款是按月償還的，則年抵押貸款常數(shù)是將每月的還款額乘以12，然后除以抵押貸款金額；或者將月抵押貸款常數(shù)（每月的還款額與抵押貸款金額的比率）乘以12。

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