第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

　　運用市場法估價需要將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)進(jìn)行全面比較，如果兩者不同（往往是這種情況），還應(yīng)對可比實例的成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，因為房地產(chǎn)自身狀況的好壞還關(guān)系到其價格高低。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。

　　因此，經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整之后，就把可比實例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。

　　值得指出的是，在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況的比較、調(diào)整之前，要弄清可比實例房地產(chǎn)狀況和估價對象房地產(chǎn)狀況是何時的狀況。可比實例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是它在估價時點或其他時間的狀況。因為在估價時點或其他時間，可比實例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映了。例如，某個可比實例是8個月前成交的，成交之后，購買者對它進(jìn)行了裝修改造，甚至改變了用途，或者周圍環(huán)境和景觀發(fā)生了較大變化等。除了期貨房地產(chǎn)（如期房）的成交價格之外，可比實例房地產(chǎn)狀況一般是在其成交日期時的狀況。估價對象房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其需要評估的價值所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，通常是在估價時點時的狀況。但在本書第五章第五節(jié)“估價時點原則”中看到，也有估價時點為現(xiàn)在、估價對象為歷史狀況或未來狀況下的估價。在這種估價情況下，估價對象房地產(chǎn)狀況就不是在估價時點時的狀況了。

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