第七章 收益法及其運用

　　本章介紹房地產估價三大基本方法之一的收益法，包括其含義、理論依據，適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內容。

　　第一節(jié) 收益法概述

　　一、收益法的含義

　　收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。將預測的未來收益轉換為價值，類似于根據利息倒推出本金，稱為資本化。根據將預測的未來收益轉換為價值的方式不同，即資本化方式的不同，收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法（dire ctcapitalization）是預測估價對象未來某－年的某種收益，然后將其除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數來求取估價對象價值的方法。其中，將未來某一年的某種收益乘以適當的收益乘數來求取估價對象價值的方法，稱為收益乘數法。報酬資本化法（yield capitalization）是一種現金流量折現法（discounted cash flow，DCF），即房地產的價值等于其未來各期凈收益的現值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益，然后利用適當的報酬率將其折算到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。

　　收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向來求取房地產的價值。通常把收益法測算出的價值簡稱為收益價格。

　　收益法的雛形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）來表示土地價值的早期購買年法，即：

　　地價＝年地租×購買年

　　例如，威廉·配第（William Petty，1623～1687）在1662年出版的《賦稅論》中寫道：在愛爾蘭，土地的價值只相當于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租。“后來有了地租資本化法，即：

　　地價＝地租/利息率

　　并用它來解釋早期購買年法只不過是地租資本化法的另一種表現-購買年是利息率的倒數。例如，馬克思說：“在英國，土地的購買價格，是按年收益若干倍來計算的，這不過是地租資本化的另一種表現。”此后，產生了將未來某一年的某種收益除以適當的資本化率的直接資本化法（價格：年收益÷資本化率）及其變化形態(tài)的收益乘數法（價格；年收益×收益乘數）。再后來，出現了報酬資本化法。

　　下面先以報酬資本化法為主來說明收益法。盡管從收益法的歷史演進來看，先有直接資本化法后有報酬資本化法，但如同弄懂了地租資本化法后就容易理解早期購買年法一樣，弄懂了報酬資本化法后就容易理解直接資本化法。

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