第二節(jié) 獨立、客觀、公正原則

　　獨立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值。具體地說，“獨立”是要求房地產(chǎn)估價師要憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和應有的職業(yè)道德進行估價，而不要受任何單位和個人的非法干預。“客觀”是要求房地產(chǎn)估價師要從客觀實際出發(fā)，反映事物的本來面目進行估價，而不要帶著自己的好惡、情感和偏見。“公正”是要求房地產(chǎn)估價師要公平正直地進行估價，而不要偏袒相關當事人中的任何一方，應當堅持原則、公平正直地進行估價。

　　房地產(chǎn)估價之所以要遵循獨立、客觀、公正原則，是因為評估出的價值如果不公平合理，則必然會損害相關當事人中某一方的利益，也有損于房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構以至整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的聲譽和公信力。例如，以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，如果評估價值比客觀合理的價值高，則借款人得利，貸款人的風險增加，甚至影響金融安全。以房屋拆遷補償為目的的估價，如果評估價值比客觀合理的價值低，則被征收人受損，甚至影響社會穩(wěn)定；反之，則被征收人得利，征收人受損。以人民法院強制拍賣房地產(chǎn)為目的的估價，如果評估價值比客觀合理的價值低，則可能導致被執(zhí)行人的房地產(chǎn)被低價拍賣，使執(zhí)行人受損；反之，可能導致流拍，使申請執(zhí)行人的債權不能實現(xiàn)，合法權益得不到保障。以房地產(chǎn)稅收為目的的估價，如果估價結果導致納稅人少交稅，則造成稅款流失；而無論是估價結果導致納稅人多交稅還是少交稅，都造成稅負不公平。

　　為了保障房地產(chǎn)估價機構和房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正地估價，一是要求房地產(chǎn)估價機構應當是一個不依附于他人、不受他人束縛具有獨立的法人地位的機構。這方面的具體要求是估價機構必須“脫鉤改制”，并由估價師為主的自然人出資設立。估價機構的獨立性，是客觀、公正估價的前提。二是要求估價機構和估價師應當與委托人及估價利害關系人沒有除依法收取估價服務費以外的任何現(xiàn)實的或潛在的利害關系，與估價對象沒有現(xiàn)實的或潛在的利益關系。如果估價機構或估價師與委托人或估價利害關系人有利害關系或者與估價對象有利益關系，，則估價時就難以做到公平公正。即使自認為有良好的道德自律能保證估價結果客觀合理，但估價報告的公信力往往也會受到人們的懷疑。因此，當估價機構或估價師與委托人或估價對象關系人有利害關系或者與估價對象有利益關系的，應當主動回避。三是要求估價機構和估價師在估價中不應受委托人等外部因素的干擾，不應屈從于外部壓力，應當“我行我素”。此外，估價師還必須有良好的職業(yè)道德，不能受任何私心雜念的影響。

　　在估價操作層面，為了評估出客觀合理的價值，估價師首先應本著以下假設進行估價：各方當事人均是出于利己動機并且是理性而謹慎行事的，例如，買者不肯枉花一分錢購買，賣者不肯少得一分錢出售。其次，估價師應以各方當事人的角色或心態(tài)來考慮評估價值，也就是說“換位思考”。在實際交易中，各方當事人的心態(tài)是不同的，例如買者的心態(tài)是出價不能高于預期使用該房地產(chǎn)所能帶來的收益，或重新購建價格，或類似房地產(chǎn)的正常成交價格；賣者的心態(tài)是要價不能低于他對該房地產(chǎn)已投入的開發(fā)建設成本及應獲得的期望利潤，或類似房地產(chǎn)的正常成交價格。然后，估價師再以專家的身份來反復、精細地權衡評估價值：先假設評估價值的高低不是與自己無關，即如果將自己分別設想為各方當事人的角色，評估價值的高低會對自己有何影響，假如自己是買方會怎樣，是賣方又會怎樣。在此基礎上自然就會權衡出一個對各方當事人來說均為公平合理的評估價值。

　　2．房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在（ ）的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。（2005年試題）
　　A．委托人
　　B．估價報告預期使用者
　　C．管理部門
　　D．中立

　　答案：D

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