第五節(jié) 經濟因素

　　影響房地產價格的經濟因素，主要有經濟發(fā)展狀況、居民收人水平、利率、匯率等。

　　一、經濟發(fā)展

　　經濟增長、繁榮或衰退等經濟發(fā)展狀況，影響著就業(yè)、收入和市場信心等，對房地產價格有很大的影響。反映經濟發(fā)展的一個重要指標是國內生產總值（Gross Domestic Product，GDP）的增長。GDP是對一個國家或一個地區(qū)在一定時期內國民經濟生產活動的總成果的一種計量，從總體上反映了一個國家或一個地區(qū)的經濟活動的總規(guī)模、綜合實力和人民生活水平的高低程度。按照支出法核算，GDP由消費（C）、投資（I）、政府購買（G）和凈出口（NX）四個部分構成。一般地說，GDP增長，消費、投資、政府購買和凈出口都有增長，可能只是各自的增長幅度不同而已，也就是各自的貢獻率不同。GDP增長說明社會總需求也在增加。社會總需求增加預示著投資、生產活動活躍，會帶動對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設施等的需求增加，由此會引起房地產價格上漲，尤其是引起地價上漲。例如，20世紀80年代亞太地區(qū)的日本、新加坡、韓國和中國臺灣、香港等國家和地區(qū)，經濟持續(xù)高速增長，地價也相應地大幅度上漲（盡管從事后的亞洲金融危機來看，這種經濟發(fā)展帶有泡沫成分，有人甚至稱其為泡沫經濟）。

　　日本在第二次世界大戰(zhàn)后共出現過三次地價暴漲，雖然引起這三次地價暴漲的原因很多，但不可否認它也是與日本經濟的迅速發(fā)展密切相關的。第一次地價暴漲出現于1956～1962年，正值日本重化學工業(yè)化時期，太平洋沿海工業(yè)化區(qū)域的地價暴漲現象較為突出，而它的波及范圍擴大到大城市周圍地區(qū)的住宅用地。第二次地價暴漲出現于1967～1974年，正值日本開展地區(qū)開發(fā)和工業(yè)布局區(qū)向原有工業(yè)區(qū)外圍延伸的時期，這次地價暴漲以大城市周圍地區(qū)和主要地方城市的變動幅度最大。第三次地價暴漲出現于1984～1989年，是在日本向信息化轉變和東京向世界性金融中心城市過渡的時期發(fā)生的。對于這次地價暴漲，1988年2月6日原聯(lián)邦德國《法蘭克福匯報》文章《日本城市地價暴漲》說：“日本經濟在世界市場上的成就是引起房地產價格上漲的啟動器。短短幾年之內，東京因此變成了具有國際意義的銀行中心，東京的交易所在這期間能與紐約的華爾街媲美，這把國際銀行吸引到了東京。數量眾多的生產和商業(yè)企業(yè)在此期間也在東京開設了分支機構，因為盡管有貿易壁壘，繁榮興旺的日本還是提供了良好的銷售機會。”

　　7．一般來說，國內生產總值的增長會形成較多供給，引起房地產價格下降。（ ）（2007年試題）

　　答案：×

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