第三節(jié) 房地產供求與價格

　　供求理論是市場運行的基礎理論，也是房地產市場運行和價格變動的核心理論。房地產市場的波動，房地產價格（或租金，下同）水平的高低及其變動，從經濟學上講，是由房地產的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結果，其中，待租售的房地產（包括新開發(fā)的增量房地產和已有的存量房地產）形成了市場的供給面，房地產的消費者（即房地產購買者或承租者，下同）形成了市場的需求面。其他一切因素對房地產價格的影響，要么是通過影響房地產供給，要么是通過影響房地產需求，要么是通過同時影響房地產的供給和需求來實現(xiàn)的。從這種意義上講，如果想知道某項政策措施或事件將如何影響房地產市場走向和房地產價格漲落，應當首先分析它將如何影響房地產的供給和需求。因此，認識房地產的供給、需求及其與房地產價格之間的關系，對于房地產估價是十分重要的。

　　一、房地產需求

　?。ㄒ唬┓康禺a需求的含義

　　房地產需求是指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠購買（或承租，下同）的數(shù)量。需求與需要既相關又不相同，其形成條件有以下兩個：一是消費者愿意購買，既有購買欲望；二是消費者有能力購買，既有支付能力。僅有第一個條件，只能被看成是需要或欲望；僅有第二個條件，不能使購買行為發(fā)生。在確定（調查、估計、預測）需求時，通常只考慮有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，可以說人們對房地產的需要是無止境的。

　　房地產市場需求是指在一定時間內、一定價格水平下和一定市場上所有消費者對某種房地產所愿意并且能夠購買的數(shù)量。即市場需求是所有消費者需求的總和。

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