（二）市場價格

　　市場價格簡稱市價，是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果（如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）。

　　（三）理論價格

　　理論價格是在經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或者真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。在經(jīng)濟學(xué)里有許多詞來表達它，如價值、內(nèi)在價值、自然價值、自然價格等。但理論價格也不是靜止不變的。

　　價格與供求是互動的：一方面，價格是由供給力量與需求力量相互作用決定的；另一方面，供給量與需求量又受價格的影響，通過價格調(diào)節(jié)達到均衡。市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格；市場價格的正常波動是由真實需求與真實供給相互作用造成的。凡是影響真實需求與真實供給的因素，如居民收入、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本等的變化，都可能使市場價格發(fā)生波動。因此，在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)。但在市場參與者普遍不理性的情況下，市場價格可能會較大、較長時期脫離理論價格，例如在投機需求帶領(lǐng)下或在非理性預(yù)期下形成不正常的過高價格。

　　一般地說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動（即小波動圍繞著大波動而上下波動，大波動又圍繞著更大的波動而上下波動）

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