九、估價程序

　　估價程序（appraisal process）是指完成一個估價項目所需要做的各項工作按照它們之間的內在聯系排列出的先后次序。房地產估價的基本程序是：⑴獲取估價業(yè)務；⑵受理估價委托；⑶制定估價作業(yè)方案；⑷搜集估價所需資料；⑸實地查看估價對象；⑹分析估價對象價值；⑺測算估價對象價值；⑻判斷估價對象價值；⑼撰寫估價報告；⑽內部審核估價報告；⑾交付估價報告；⑿估價資料歸檔。

　　通過估價程序可以看到一個估價項目運作的全過程，可以了解到一個估價項目中各項具體工作之間的相互關系。履行必要的估價程序，是規(guī)范估價行為，保障估價質量，提高估價效率，防范估價風險的重要方面。有關房地產估價程序的詳細內容見本書第十二章。

　　十、估價方法

　　房地產估價應采用科學的方法（appraisal approach）進行分析、測算和判斷，不能僅憑經驗進行主觀判斷。一宗房地產的價值通常可以通過下列3個途徑來求?。?/p>

　　（1）近期市場上類似房地產是以什么價格進行交易的--基于理性而謹慎的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似房地產的價格，即基于類似房地產的成交價格來衡量其價值。所謂類似房地產（similar propeny），是指與估價對象處在同一供求范圍內，并在用途、規(guī)模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與估價對象相同或者相似的房地產。類似房地產簡單地說就是與估價對象相同或者相似的房地產。所謂同一供求范圍，也稱為同一供求圈、同一市場，是指與估價對象之間具有一定的替代關系，價格會相互影響的房地產區(qū)域范圍。

　?。?）如果將該宗房地產出租或營業(yè)預計可以獲得多少收益-基于理性而謹

　　慎的買者肯出的價錢不會高于該宗房地產的預期收益的現值之和，即基于該宗房

　　地產的預期收益來衡量其價值。

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