一、房地產(chǎn)估價的含義

　　本書所講的房地產(chǎn)估價，是指專業(yè)房地產(chǎn)估價。在弄清什么是專業(yè)房地產(chǎn)估價之前，有必要弄清專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別。

　　（一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別

　　對估價作廣義和通俗的理解，即估計商品、資產(chǎn)或財產(chǎn)等的價格或價值，是任何人都可以做的，不論他（她）估計得是否正確，也不論人們是否相信其估計結(jié)果。例如，你看上了某幢房子或某塊土地，想知道它值多少錢，或者判斷賣者的要價是否合理，或者自己出價多少合適，你可以自己估計，也可以問親朋好友的意見。這種意義上的估價，不妨稱為非專業(yè)估價。但是，要想獲得客觀合理、有公信力的估價結(jié)果，就有賴于專業(yè)估價。

　　房地產(chǎn)現(xiàn)今不僅是一種重要的資源和財產(chǎn)，生產(chǎn)要素或生活必需品，而且是一種商品和資產(chǎn)，成為交易和投資的主要對象。房地產(chǎn)價格和價值是人們關(guān)注的主要問題之一。房地產(chǎn)估價因此不僅是人們有興趣了解和掌握的一種知識，而且發(fā)展成了一門學問和學科。作為一種提供專業(yè)意見、具有公信力、實行有償服務(wù)、承擔法律責任的專業(yè)房地產(chǎn)估價，還成了一種職業(yè)和行業(yè)。由于這種估價活動需要專門知識和經(jīng)驗，估價結(jié)果是否客觀合理與相關(guān)單位和個人的切身利益直接相關(guān)，第一章房地產(chǎn)估價概論甚至對社會經(jīng)濟活動產(chǎn)生重大影響，關(guān)系公共利益和人民財產(chǎn)安全，例如，為房地產(chǎn)抵押貸款服務(wù)的估價（以下簡稱房地產(chǎn)抵押估價）關(guān)系金融安全，為征收國有土地上單位和個人的房屋給予拆遷補償服務(wù)的估價（以下簡稱房屋拆遷估價）關(guān)系社會穩(wěn)定，所以不是隨便什么個人和單位都可以從事的，只能由取得房地產(chǎn)估價師資格的專業(yè)人員和取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)來從事。

　　概括起來，專業(yè)估價與非專業(yè)估價主要有下列本質(zhì)區(qū)別：

　　（1）專業(yè)估價是由專業(yè)人員和專業(yè)機構(gòu)完成的。專業(yè)人員是指具有與估價對象相關(guān)的估價專業(yè)知識和經(jīng)驗，取得相應(yīng)估價資格的估價師。專業(yè)機構(gòu)是指具備足夠數(shù)量的估價師等條件，取得相應(yīng)估價資質(zhì)的估價機構(gòu)。

　　（2）專業(yè)估價提供的是專業(yè)意見。專業(yè)估價提供的意見不是憑直覺、感性認識得出的，而是運用科學的方法等，經(jīng)過認真的分析、測算和判斷得出的。

　　（3）專業(yè)估價具有公信力。專業(yè)估價提供的意見較客觀合理，具有證明效力，能使人們信服、認可或接受。

　　（4）專業(yè)估價實行有償服務(wù)。專業(yè)估價是接受他人委托而提供的一種有償服務(wù)，要向委托人收取一定的費用。

　　（5）專業(yè)估價要承擔法律責任。估價師和估價機構(gòu)要對其估價過程和提供的專業(yè)意見負責，依法承擔法律責任。

　　1．與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（ ）。（2007年試題）
　　A．是一種專業(yè)意見
　　B．估計價格或價值
　　C．實行有償服務(wù)
　　D．承擔法律責任
　　E．估價作業(yè)日期長

　　答案：ACD

　　2．某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。（ ）（2007年試題）

　　答案：×

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