第四章 房地產(chǎn)價格影響因素

　　房地產(chǎn)價格水平的高低及其變動，是眾多對房地產(chǎn)價格有影響的因素對房地產(chǎn)價格綜合作用的結(jié)果。這些對房地產(chǎn)價格有影響的因素，稱為房地產(chǎn)價格影響因素，簡稱影響因素或因素。因此，做好房地產(chǎn)估價還需知曉各房地產(chǎn)價格影響因素，掌握這些因素是如何以及在何種程度上影響房地產(chǎn)價格的。為此，本章首先綜合說明各種因素對房地產(chǎn)價格的影響，然后把它們分為房地產(chǎn)自身因素、人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素，分別分析它們對房地產(chǎn)價格的影響。

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)價格影響因素概述

　　一、對房地產(chǎn)價格影響因素的總認(rèn)識

　　房地產(chǎn)估價的主要難點(diǎn)，是房地產(chǎn)價格影響因素眾多且難以準(zhǔn)確量化它們的影響。要把握房地產(chǎn)價格影響因素，準(zhǔn)確量化它們對房地產(chǎn)價格的影響，首先應(yīng)有下列8點(diǎn)認(rèn)識：

　　（1）不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的：有的因素或者其變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升，有的因素或者其變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。并且，對于不同類型的房地產(chǎn)，同一因素或者其變化所引起的房地產(chǎn)價格的變動方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區(qū)，鐵路可能是其貶值因素；該地帶如果是倉儲或工業(yè)區(qū)，鐵路可能是其增值因素。弄清這一點(diǎn)，有助于估價時把握對房地產(chǎn)價值測算結(jié)果的調(diào)整方向，即面對某一影響因素或者其變化時，對房地產(chǎn)價值測算結(jié)果是應(yīng)向上調(diào)整還是應(yīng)向下調(diào)整。

　?。?）不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的：有的因素或者其變化所導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格的升降幅度較大，有的因素或者其變化所導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格的升降幅度較小。以住宅的朝向和樓層為例，通常情況下朝向?qū)r格的影響比樓層對價格的影響大。但是，對于不同類型的房地產(chǎn)，那些影響較大的因素也許會變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒有影響，相反，那些影響較小的因。素可能成為主要的影響因素。例如，商場與住宅相反，其樓層對價格的影響比朝向?qū)r格的影響大。弄清這一點(diǎn)，有助于估價時合理確定各種影響因素的權(quán)重及對房地產(chǎn)價值測算結(jié)果的調(diào)整幅度。

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