（3）不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的：有的因素隨著其變化會一直提高或一直降低房地產價格，有的因素在某一狀況下隨著其變化會提高房地產價格，但在另一狀況下隨著其變化會降低房地產價格，的因素從某一角度看會提高房地產價格，但從另一角度看會降低房地產價格，至于它對房地產價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。

　　（4）有些影響因素對房地產價格的影響與時間無關，有些影響因素對房地產價格的影響與時間有關。在與時間有關的因素中，引起房地產價格變動的速度又可能是不相同的：有的因素會立刻引起房地產價格的變動，有的因素對房地產價格的影響則會經過一段較長的時間才會表現(xiàn)出來。例如，增加或減少房地產開發(fā)用地的供應量，放松或緊縮房地產開發(fā)貸款和購房貸款，放寬或限制購房對象，提高或降低房地產交易稅費等房地產市場調控的政策措施，對房地產價格的影響通常需要一個過程。

　　（5）各種影響因素對同一類型房地產價格的影響方向和影響程度不是一成變的：隨著時間的推移，人們對房地產的消費偏好會發(fā)生變化，從而那些提高房地產價格的因素也許會變?yōu)榻档头康禺a價格的因素，那些對房地產價格有較大影響的因素也許會變?yōu)橛休^小影響的因素，甚至對房地產價格沒有影響；相反，那些降低房地產價格的因素也許會變?yōu)樘岣叻康禺a價格的因素，那些對房地產價格有較小影響的因素也許會變?yōu)橛休^大影響的因素。

　　（6）同一影響因素在不同地區(qū)對房地產價格的影響可能是不相同的：不同地區(qū)的人們對房地產的消費偏好可能不同，某個因素在某個地區(qū)可能被人們看重，但在另一個地區(qū)未必如此。例如，中國北方地區(qū)比南方地區(qū)更看重房屋朝向，南方地區(qū)比北方地區(qū)更看重“風水”。

　　（7）各種影響因素在不同水平上的變化對房地產價格的影響是不相同的：人們在消費上普遍存在“邊際效用遞減”現(xiàn)象。例如，當綠地率很低的時候，提高一點綠地率對房地產價格的影響就較大；當綠地率已達到較高水平時，再提高一點綠地率對房地產價格的影響就較小。

　　（8）某些影響因素對房地產價格的影響可以用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化，例如，土地使用期限對房地產價格的影響可以采用公式計算，樓層、朝向對房地產價格的影響可以通過對大量不同樓層、朝向的房地產成交價格、租金的調查統(tǒng)計得出，但許多因素對房地產價格的影響難以用數(shù)學公式或者數(shù)學模型來量化，它們對房地產價格的影響主要依靠房地產估價師的估價理論知識、實踐經驗以及對當?shù)胤康禺a市場的深入調查了解作出判斷。所以說，房地產估價必須依靠科學的估價理論和方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決的；估價需要定性分析與定量分析相結合，測算需要以綜合分析房地產價格影響因素為基礎，測算結果往往還需要通過對房地產價格影響因素做綜合分析后再做適當調整才能作為估價結果；定性分析也需要以一定程度的定量分析為基礎，二者相輔相成。但在實際估價中應盡量采用定量分析來量化每種因素對房地產價格的影響程度，使估價科學化、精確化，避免模糊化、籠統(tǒng)化。只有當無法采用定量分析予以量化時，才可以僅根據(jù)經驗來判斷某種因素對房地產價格的影響程度。

　　1．在影響房地產價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產價格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（ ）（2003年試題）

　　答案：√

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