四、假設(shè)開發(fā)法：難點(diǎn)是利潤的估算和開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算。

　　1、適用對(duì)象和條件：假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。對(duì)于有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。如果在這種情況下仍然需要估價(jià)的話，估價(jià)人員可根據(jù)所推測(cè)的最可能的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件來估價(jià)，但必須將該最可能的規(guī)劃條件列為估價(jià)的假設(shè)和限制條件，并在報(bào)告中作特別說明，說明它對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響或估價(jià)結(jié)果對(duì)其的依賴性。

　　2、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性取決于：

　?、攀欠窀鶕?jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。

　　⑵是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確地預(yù)測(cè)了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。

　?、橇己玫纳鐣?huì)環(huán)境也影響著假設(shè)開發(fā)法的效果。①要有一個(gè)明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；③要有一個(gè)完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；④要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單；⑤要有一個(gè)長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供應(yīng)計(jì)劃。

　　3、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟：

　?、僬{(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； ②選擇最佳的開發(fā)利用方式； ③估計(jì)開發(fā)建設(shè)期；

　?、茴A(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（市場(chǎng)比較法和長期趨勢(shì)法相結(jié)合求取）；

　　⑤估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； ⑥進(jìn)行具體計(jì)算。

　　4、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的公式：

　　①求生地價(jià)值的公式：A 適用于將生地建成房屋的公式：

　　生地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息

　?。N售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　B 適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：

　　生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息

　?。N售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　?、谇竺貎r(jià)值的公式：A 適用于將毛地建成房屋的公式：

　　毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息

　　－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　B 適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：

　　毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息

　?。N售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤－買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　?、矍笫斓貎r(jià)值的公式：

　　熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息

　　－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　?、芮笤诮üこ虄r(jià)值的公式：

　　在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－續(xù)建成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)

　?。m(xù)建投資利潤－買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　?、萸笈f房?jī)r(jià)值的公式：

　　舊房?jī)r(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－裝修改造成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)

　?。b修改造投資利潤－買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

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