四、房地產(chǎn)抵押價值評估（法規(guī)P145-156）

　　1、法律依據(jù)。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。

　　2、價值標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)正常市場價格進(jìn)行，但應(yīng)在報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。

　　3、下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。

　　①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、臨管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　4、設(shè)定抵押的原則。

　　①依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；②以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押；③以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押；④以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時國有土地上的房屋同時抵押；⑤鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。

　　5、設(shè)定抵押的限定條件。

　　①以享受國有優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限；

　　②有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限；

　　③以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限；

　　④以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。

　　⑤預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

　　⑥以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

　　6、房地產(chǎn)抵押評估的特點(diǎn)。（本部分是在報告中說明時出現(xiàn)，不改變評估價值，即公開市場價值）

　　①注重預(yù)期風(fēng)險。抵押評估業(yè)務(wù)一般估價時點(diǎn)為當(dāng)前某一日期，而抵押期限一般會在一年以上的時間，一旦發(fā)生清償，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)卻在未來某一日，所以要注重預(yù)期風(fēng)險。估價時，對預(yù)期不確定的因素要充分考慮。

　　②分析市場變現(xiàn)能力。尤其對有價無市的狀況進(jìn)行分析。

　　③考慮抵押期間的耗損。對抵押期較長或抵押物耐用經(jīng)濟(jì)年限較短的部分在估價時應(yīng)予以分析、考慮。

　　④一般估價時點(diǎn)為當(dāng)前某一日期，而抵押期限一般會有一年以上，應(yīng)說明在估價報告有效期內(nèi)如果市場變化不大價值不變，或市場變化較大時（超過某一變化率），其價值需要重新評估的事項。

　　7、抵押評估中常見的類型與方法。

　　①整體商品房抵押時，可根據(jù)情況采用成本法、市場比較法或收益法估價。

　　②劃撥土地上的房地產(chǎn)抵押評估時，可采用A房產(chǎn)與土地開發(fā)費(fèi)用分別估價再綜合的方法，可采用成本法、市場比較法。也可采用B先假設(shè)估價對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場比較法或收益法進(jìn)行估價，最后扣除土地出讓金的方法。

　　③部分房地產(chǎn)抵押評估時，應(yīng)注意該部分房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，能否獨(dú)立使用，是否可以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、人流、物流交通通道的合理的享用問題。可采用成本法、市場比較法或收益法。要注意部分在整體中的作用，如果是輔助部分，則不能單獨(dú)抵押，如大堂、廁所等。

　　④鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房抵押評估時，應(yīng)注意其占地面積的土地征用批準(zhǔn)權(quán)限和政府規(guī)劃管理部門對該宗用地的規(guī)劃限制條件。獲得權(quán)限內(nèi)政府相關(guān)部門的認(rèn)可，方可設(shè)定抵押，估價時考慮補(bǔ)交土地征用費(fèi)、土地出讓金等因素。可用成本法、市場比較法或收益法。注意集體土地使用權(quán)抵押條件。

　　⑤在建工程已完工部分抵押評估時，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程的成本、費(fèi)用。采用成本法中開發(fā)商利潤的取值時，因其利潤在完全竣工時才可能全部體現(xiàn)，估價時應(yīng)采取保守原則。估價可采用成本法、假設(shè)開發(fā)法和市場比較法。

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