5．房地產投資信托基金

　　（1）概念房地產投資信托基金（Rea1 Estate Investment Trusts，REITs）是指通過制訂信托投資計劃，信托公司與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產投資或房地產抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構和專業(yè)人員實施經營管理的一種資金信托投資方式。

　　（2）分類有兩種分類標準，一是按投資業(yè)務不同分類，二是按信托性質的不同分類。

　　按投資業(yè)務分類，REITs可分為權益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三種。權益型REITs是以收益性物業(yè)的出租、經營管理和開發(fā)為主營業(yè)務，主要收入是房地產出租收入；抵押型REITs主要為房地產開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務，或經營抵押貸款支持證券（MBS）業(yè)務，主要收入來源是抵押貸款的利息收入；混合型REITs則同時經營上述兩種形式的業(yè)務。

　　按信托性質分類，房地產投資信托基金可以分為傘型合伙REITs和多重合伙REITs.傘型合伙REITs指REITs不直接擁有房地產，而是通過一個經營合伙制企業(yè)控制房地產。多重合伙REITs是REITs直接擁有房地產的同時，還通過經營合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產。這種靈活的股權交換，不但使REITs的投資者獲得了經營權股份，而且會給原物業(yè)所有者帶來資產組合多元化和合理避稅效應。

　　（3）特征

　　1）流動性好。直接投資房地產存在很大的變現風險，而REITs可以在證券交易所或場外進行交易，馬上變現，流動性僅次于現金。

　　2）市場價值穩(wěn)定。REITs的波動性很小，其價格水平、資產總量及價值本身的變動不會有很大變化，這對于保守的投資者而言，是一種理想的選擇。

　　3）高現金回報。房地產投資信托基金采購物業(yè)的價格通常低于重置成本，同時，按照有關法律規(guī)定，REITs凈收益的95％都必須以分紅形式返還投資者。

　　4）有效分散投資風險。REITs的投資物業(yè)類型多樣化，保證了投資者資產組合效益，從而保證投資更加安全。

　　5）抵御通貨膨脹。作為REITs價值基礎的房地產，具有很強的保值功能，當通貨膨脹來臨時，物價上揚，房地產物業(yè)的價值更是升值迅速，以房地產物業(yè)為基礎的REITs的收益水平和股票價格也會隨之上升，能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的影響。