七、商品房銷售中禁止的行為（熟悉）

　　（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

　　（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。

　　（3）不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費用。

　　（4）商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。

　　例題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取（　）的方式銷售商品房。（2005年試題）
　　A.分期付款
　　B.收取預(yù)售款
　　C.收取定金
　　D.近本銷售

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。

　　八、商品房買賣合同（掌握）

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購房者簽訂商品房買賣合同，1995年建設(shè)部和國家工商行政管理局聯(lián)合頒發(fā)的《商品房購銷合同示范文本》，2000年建設(shè)部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》。

　　（1）商品房買賣合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

　　1）當事人名稱和姓名、住所；

　　2）商品房基本情況；

　　3）商品房的銷售方式；

　　4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

　　5）交付使用條件及日期；

　　6）裝飾、裝修標準承諾；

　　7）供水、供電、供熱、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

　　8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

　　9）面積差異的處理方式；

　　10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

　　11）解決爭議的辦法；

　　12）違約責(zé)任；

　　13）雙方約定的其他事項。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應(yīng)當在商品房買賣合同中約定。

　　例題：目前實行的商品房買賣合同示范文本指的是（　）
　　A、《商品房購銷合同示范文本》
　　B.《商品房買賣合同示范文本》
　　C.《商品房購買合同示范文本》
　　D.《商品房轉(zhuǎn)讓合同示范文本》

　　答案：B
　　解析：2000年建設(shè)部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》。

　　（2）計價方式

　　商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價等三種方式進行。按照我國現(xiàn)行的房屋權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定，房屋權(quán)屬登記中對房屋的面積按建筑面積進行登記，但按套、套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產(chǎn)權(quán)登記。

　　商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責(zé)任。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

　　例題：商品房銷售方式包括（　）
　　A.按套（單元）計價
　　B.按套內(nèi)建筑面積計價
　　C.按建筑面積計價
　　D.按均攤建筑面積計價
　　E.按套內(nèi)使用面積計價

　　答案：ABC
　　解析：按均攤建筑面積計價、按套內(nèi)使用面積計價不是商品房銷售方式。

　　（3）誤差的處理方式

　　按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，面積誤差比是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為：面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%合同未作約定的，按以下原則處理：1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；2）面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)（含3%）的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%（含3%）以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

　　例題：某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積100㎡，合同約定建筑面積97㎡.該商品房的成交價格是（ ）（2004年試題）
　　A.388000元
　　B.388640元
　　C.399640元
　　D.400000元

　　答案：C

　　解析：本題中，面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%=（100-97）/97×100%= 3.09%.根據(jù)誤差的處理方式：面積誤差比在3%之內(nèi)（含3%）的房價款由買受人補足，即：97×103%×4000=399640元。

　　（4）中途變更規(guī)劃、設(shè)計

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

　　買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未做出書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責(zé)任。

　　（5）保修責(zé)任

　　當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。

　　例題：對于中途變更規(guī)劃、設(shè)計房地產(chǎn)的，買受人有權(quán)在通知到達之日起（　）日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。
　　A.10
　　B.15
　　C.20
　　D.30

　　答案：B
　　解析：買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。