五、以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓

　　以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓時，受讓人所取得的土地使用權的權利、義務范圍應當與轉讓人所原有的權利和承擔的義務范圍相一致。以出讓方式取得土地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉讓，但土地使用權出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

　　例題：土地使用權出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉讓，受讓人的使用年限只有（?。┠?。
　　A.20
　　B.30
　　C.40
　　D.70

　　答案：C
　　解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”70年減去年30年，為40年，因此，應選取C.

　　六、以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓

　　以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)，在轉讓的價款或其他形式收益中，包含著土地使用權轉讓收益，這部分收益不應完全由轉讓人獲得，國家應參與分配?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定，對劃撥土地使用權的轉讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變原有土地的劃撥性質，對轉讓方征收土地收益金?！掇D讓管理規(guī)定》規(guī)定以下幾種情況可以不辦出讓手續(xù)：

　?。?）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目，即，①國家機關用地和軍事用地，②城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律，行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　?。?）私有住宅轉讓后仍用于居住的；

　?。?）按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的；

　?。?）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；

　?。?）轉讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；

　?。?）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的，

　　（7）縣級以上地方人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

　　對于暫辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當將土地收益上繳國家或作其他處理，并在合同中注明。土地收益的征收辦法，在國務院末作出新的規(guī)定之前，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由房地產(chǎn)市場管理部門在辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)時收取土地收益金上繳國家。對于轉讓的房地產(chǎn)再轉讓，需要辦理出讓手續(xù)、補交土地出讓金的，應當扣除已繳納的土地收益。

　　例題：下列屬于《轉讓管理規(guī)定》規(guī)定的可以不辦出讓手續(xù)的是（ ）
　　A.私有住宅轉讓后不用于居住的
　　B.國家機關用地和軍事用地
　　C.城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地
　　D.轉讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的
　　E.按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的

　　答案：BCE
　　解析：“私有住宅轉讓后不用于居住的、轉讓的房地產(chǎn)能確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的”，是不屬于《轉讓管理規(guī)定》規(guī)定的可以不辦出讓手續(xù)的范圍。

　　七.已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的有關規(guī)定經(jīng)濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給，已購公有住房的土地使用權絕大部分也是劃撥供給的，原先的政策對這兩類住房的上市有較嚴格的限制性規(guī)定。1999年4月，建設部令第69號《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》頒布實施，標志著上市限制的取消。

　　例題：經(jīng)濟適用住房的土地使用權全部是（?。┕┙o。
　　A.出租
　　B.出讓
　　C.劃撥
　　D.置換

　　答案：C
　　解析：經(jīng)濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給。