估價(jià)方法的優(yōu)選與歸類(lèi)

　　1.估價(jià)方法選用要求

　　同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法估價(jià)。

　　2.估價(jià)方法的優(yōu)選

　?。?）有條件選用比較法估價(jià)的，應(yīng)以比較法為主要的估價(jià)方法。

　?。?）收益性房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

　　3.估價(jià)方法的歸類(lèi)

　?。?）土地估價(jià)：①基準(zhǔn)地價(jià)修正法；②比較法；③假設(shè)開(kāi)發(fā)法；④成本法；⑤土地剩余技術(shù)。

　　（2）建筑物估價(jià)：①成本法；②建筑物剩余技術(shù)。

　?。?）房地估價(jià)：①比較法；②收益法；③成本法。

　?。?）居住房地產(chǎn)估價(jià)：①比較法；②成本法；③收益法（出租住房）。

　?。?）商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)：①收益法；②比較法；③成本法。

　?、首赓U價(jià)格評(píng)估：①比較法；②收益法（轉(zhuǎn)換計(jì)算）；③成本法（成本租金構(gòu)成，即：房租=折舊費(fèi)+維修費(fèi)+管理費(fèi)+投資利息+房產(chǎn)稅+保險(xiǎn)費(fèi)+地租+利潤(rùn)）。

　　估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘的內(nèi)容

　?。?）估價(jià)對(duì)象坐落位置的正確性；

　?。?）觀察周?chē)沫h(huán)境、景觀；

　　（3）實(shí)地拍照；

　?。?）勘察建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、裝修、使用、設(shè)備、維修保和完損程度等情況；

　?。?）了解當(dāng)?shù)赝?lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)特性與行情。