2012年房地產估價師《經營與管理》:市場調查的步驟
市場調查的步驟
市場調查共分為以下五個步驟:
第一步:確定問題和調查目標
其中的調查項目可以分成三類,一類是試探性調查,即通過收集初步的數據揭示問題的真正性質,從而提出一些推測和新想法;第二類是描述性調查,即明確一些特定的量值;第三類是因果性調查,即檢驗因果關系。
第二步:制定調查計劃
目的是制定出最為有效地收集所需信息的計劃。制定的調查計劃一般要包括資料來源、調查方法、調查手段、抽樣方案和聯(lián)系方法五個方面。
資料來源包括二手資料和一手資料兩項內容,二手資料指為其他目的已經收集到的資料,而一手資料則指為了當前特定目的而收集的原始信息。一手資料更準確更切題,但成本高;二手資料成本低但不一定合用,也不一定準確可靠。一般以二手資料切入,能解決問題了就不用一手資料。
調查方法有觀察法、專題討論法、問卷調查法和實驗法四種方法,專題討論法往往作為大規(guī)模問卷調查的試探性步驟,而實驗法是最科學的調查方法。
調查手段有兩種,一是問卷、二是座談。其中問卷有閉合式和開放式兩種,閉合式問卷多用于描述性調查項目,答案是在備選項中的,多選一;而開放式問卷多用于試探性調查項目,答案的開放程度很高,并不確定,回答也是海闊天空,五花八門。
抽樣方案包含抽樣單位、樣本規(guī)模、抽樣程序三項內容,可用概率抽樣和非概率抽樣兩種方式,概率抽樣的成本高,耗時長,但可以計算抽樣誤差的置信度。概率抽樣分為簡單隨機抽樣、分層隨機抽樣和整群抽樣三種,非概率抽樣分為隨意抽樣、估計抽樣和定額抽樣三種。
聯(lián)系方法有郵寄、電話和面訪三種。另外,隨著網絡時代的到來,E.mai1、QQ等即時通信工具的出現,也不失為一種時尚而有效的聯(lián)系方法。
第三步:收集信息
收集信息是市場調查中成本最高,也最容易出錯的階段。
第四步:分析信息
該階段的主要任務是從收集的信息和數據中提煉出與調查目標相關的信息,對主要變量可以分析其離散性并計算平均值,同時還可以采用統(tǒng)計技術和決策模型來進行分析。
第五步:報告結果

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