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2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：直接資本化法
直接資本化法概述
直接資本化法的含義及基本公式
直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。
未來某一年的某種預(yù)期收益通常是采用未來第一年的預(yù)期收益，預(yù)期收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。
資本化率（capitalizationrate，R）是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即：
資本化率=年收益/價格
利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的常用公式是：V=NOI/R
式中V-房地產(chǎn)價值；
I-房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；
R-資本化率。
因此，利用市場提取法求取資本化率的具體公式為：
收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：R=NOI/V
利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)
責(zé)任編輯：瑪門
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