2012年《理論與方法》：直接資本化法

2012-08-01 17：56　　來(lái)源：　　字體：大小　　打印收藏

　　直接資本化法

　　一、直接資本化法概述

　　（一）直接資本化法的含義及基本公式

　　直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益通常是采用未來(lái)第一年的預(yù)期收益，預(yù)期收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。

　　資本化率（capitalization rate，R）是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即：

　　資本化率=年收益/價(jià)格

　　利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法的常用公式是：

　　V=NOI/R

　　式中V-房地產(chǎn)價(jià)值；

　　NOI-房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益；

　　R-資本化率。

　　因此，利用市場(chǎng)提取法求取資本化率的具體公式為：

　　收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：

　　R=NOI/V

　　利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：

　　房地產(chǎn)價(jià)值=年收益×收益乘數(shù)

責(zé)任編輯：跳跳豆

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