2012年《理論與方法》：收益法適用的估價對象和條件

2012-08-01 17：50　　來源：　　字體：大小　　打印收藏

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　　收益法適用的估價對象和條件

　　（一）收益法適用的估價對象：

　　收益法適用的估價對象是有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產，例如住宅（特別是公寓、）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等。它不限于估價對象本身現在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。例如，估價對象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒有實際收益，但卻具有潛在收益，因為類似住宅以出租方式獲取收益的情況很多，因此可將該住宅設想為出租的情況下來運用收益法估價，即先根據同一市場上有出租收益的類似住宅的有關資料，采用類似于市場法的方法求出該住宅的租賃收入、運營費用或者凈收益等，再利用收益法來估價。但對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產的估價，收益法一般不適用。

　　（二）收益法估價需要具備的條件

　　收益法評估出的價值取決于估價師對未來的預期，那么錯誤和非理性的預期就會得出錯誤的評估價值。因此，收益法估價需要具備的條件是房地產未來的收益和風險都能夠較準確地量化（預測）。對未來的預期通常是基于過去的經驗和對現實的認識作出的，必須以廣泛、深入的市場調查和市場分析為基礎。

　　收益法估價的操作步驟

　　運用收益法估價一般分為以下4個步驟：①確定未來收益期限；②求取未來凈收益；③求取報酬率；④選用恰當的報酬資本化法公式計算收益價格。運用直接資本化法估價一般分為一下3個步驟：①求取未來某一年的某種收益；②求取資本化率或收益乘數；③選用恰當的直接資本化法公式計算收益價格。

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