合同管理中幾個(gè)需要注意的問(wèn)題

　　●司法解釋第三條規(guī)定了優(yōu)先受償工程價(jià)款的組成不包括因發(fā)包人違約所造成的損失。筆者認(rèn)為發(fā)包人拖欠工程款是違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因其違約給承包人造成的損失。該部分損失雖然司法解釋沒(méi)有賦予其優(yōu)先受償權(quán)，但也并沒(méi)有排除承包人向開(kāi)發(fā)商提起訴訟，要求其按一般債權(quán)賠償?shù)臋?quán)利。

　　●司法解釋之四，規(guī)定了建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月。按目前情況看，一般工程是先竣工，后結(jié)算，而且竣工有期，結(jié)算無(wú)日?？梢?jiàn)，六個(gè)月的期限是不長(zhǎng)的。必須提醒承包人注意的是，如在期限內(nèi)不能完成結(jié)算給付工程價(jià)款或開(kāi)發(fā)商有意拖延時(shí)日的話，承包人可以要求開(kāi)發(fā)商就工程價(jià)款的支付另行簽定協(xié)議，以使訴訟時(shí)效得以延長(zhǎng)，避免因超過(guò)期限而喪失優(yōu)先受償權(quán)。

　　●按照有關(guān)規(guī)定，以房屋作抵押貸款不論是現(xiàn)房，還是在建工程均應(yīng)到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理他項(xiàng)權(quán)登記證后方能進(jìn)行。但目前房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)登記所要求的材料中，都沒(méi)有涉及開(kāi)發(fā)商與工程承包人之間工程欠款問(wèn)題，也就是說(shuō)一旦抵押成立，銀行在不知情的情況下即處于不利地位。

　　材料合同管理應(yīng)引起重視

　　建筑企業(yè)在建筑施工中，建筑材料商能否按質(zhì)、按時(shí)提供材料對(duì)工程質(zhì)量及進(jìn)度都起著至關(guān)重要的作用。材料購(gòu)銷合同正是保障材料供應(yīng)商按時(shí)、按質(zhì)提供建筑材料的依據(jù)，所以材料購(gòu)銷合同中的條款約定是否明確、具體、全面是維護(hù)建筑施工企業(yè)的合法權(quán)利的關(guān)鍵。那么實(shí)踐中項(xiàng)目部在簽訂的有關(guān)材料購(gòu)銷合同中主要存那些問(wèn)題？

　　四大問(wèn)題不容忽視

　　問(wèn)題一：合同主體不適格。合同簽訂是一項(xiàng)民事法律行為，合同雙方主體必須是具有獨(dú)立民事權(quán)利能力和民事行為能力的公民、法人和其他組織，但在有些材料購(gòu)銷合同中出現(xiàn)合同雙方主體不符。合同當(dāng)事人在尋求通過(guò)法律途徑救濟(jì)自己的合法權(quán)益時(shí)，出現(xiàn)法院駁回起訴的情況，使合同當(dāng)事人的合法權(quán)益不能及時(shí)得到維護(hù)。

　　問(wèn)題二：材料價(jià)格的約定不明確。特別是對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化情況下，對(duì)材料價(jià)格的約定不夠明確，從而引起不必要的紛爭(zhēng)。

　　問(wèn)題三：材料供應(yīng)商遲延供貨或不供貨的違約責(zé)任沒(méi)有約定或約定不明。若該違約責(zé)任不約定，勢(shì)必使供應(yīng)商隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)由于材料價(jià)格的上漲而停止供應(yīng)材料的現(xiàn)象。在建筑施工中，材料的不按時(shí)提供將影響到整個(gè)工程的工期，這種損失是非常大的。

　　問(wèn)題四：爭(zhēng)議解決選擇仲裁方式。仲裁實(shí)行是一裁終局的制度，而往往材料購(gòu)銷合同供應(yīng)商都要求在供貨方所在地的仲裁機(jī)構(gòu)裁決，這樣勢(shì)必造成需方建筑企業(yè)將要花費(fèi)更多的人力、物力、財(cái)力，并且經(jīng)仲裁機(jī)構(gòu)一經(jīng)裁決就很難通過(guò)法律訴訟途徑維護(hù)自己的正當(dāng)?shù)暮戏ǖ臋?quán)益。每一條款均需認(rèn)真對(duì)待

　　對(duì)策一：簽訂材料購(gòu)銷合同必須認(rèn)真審查具有獨(dú)立民事權(quán)利、民事行為能力的公民、法人和其他組織的資格。

　　對(duì)策二、材料價(jià)格的約定必須明確，特別對(duì)于市場(chǎng)變化情況下的約定更應(yīng)具體明確。避免一些不必要的法律訴訟發(fā)生。

　　對(duì)策三：材料購(gòu)銷合同中的違約責(zé)任中，供貨方遲延供貨、不供貨時(shí)的違約責(zé)任應(yīng)具體明確，同時(shí)如質(zhì)量不符合約定的違約責(zé)任也應(yīng)明確。這一條款的具體明確不僅可以制約材料供應(yīng)商按約履行，并且也可以在出現(xiàn)供應(yīng)商不能履行合同時(shí)使我方施工企業(yè)的損失降低到最低。

　　對(duì)策四：爭(zhēng)議解決方式盡量不要選擇仲裁，在訴訟管轄上盡量爭(zhēng)取選擇我方所在地人民法院，這樣便于我方參加訴訟解決一些法律事務(wù)，節(jié)約訴訟成本。

　　我們簽訂合同的目的本身就是為全面的履行我們的合同，維護(hù)我們的合法權(quán)益，達(dá)到訂立合同所要達(dá)的目的。合同的條款則是我們履行合同的依據(jù)，所以不管是在簽訂中還是在履行中都應(yīng)該認(rèn)真對(duì)待、實(shí)踐合同中的每一條條款。合同一旦依法簽訂，即發(fā)生法律約束力，我方也應(yīng)自覺(jué)履行，以免造成不必要的糾紛、造成不必要的損失。

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