收益法

　　1、有租約采用租約金，無租約采用客觀未來收益租金，要分析未來租金水平的變化趨勢。

　　2、年收益天數(shù)為365天，月份為12個月。

　　3、出租率為100%不合理；要有確定正常出租率的方法和理由。

　　（一）年凈收益 =有效毛收入-運營費用；=每平米月租金×12月×可出租面積×（1-空置率）×（1-運營費率）；

　　1、有效毛收入=潛在毛收入-空置和收租損失（包括扣減押金收入的空置率）；

　　潛在毛收入=潛在毛租金收入+租賃押金收入+其他收入；

　　2、運營費用=管理費+租賃稅費+房地產(chǎn)稅+保險費+運行維護維修費+設備家具折舊費

　　（不包含還本付息額、房屋折舊土地攤銷、改擴建費、所得稅和劃撥土地上交收益或使用費）；房產(chǎn)估價師考試網(wǎng)

　　（1） 管理費=人員工資+辦公費（管理費率的確定要有理由）；考試用書

　　（2） 租賃稅費=營業(yè)稅及附加（5.5%）+租賃手續(xù)費**費；

　　（3） 房地產(chǎn)稅=土地使用稅+房產(chǎn)稅；

　　（4） 保險費=房屋現(xiàn)值×保險費率（確定要有理由）；

　　（5） 維修費（確定要有理由）；

　　（6） 水電費等=水電費+有線電視費等（說明租金中是否含有，如有要扣除）；

　　（7） 設備家具折舊費=電梯、空調(diào)、電視機、冰箱、太陽能、家具等折舊費（要說明：如出租人提供，要扣除）。

　　3、商業(yè)和工業(yè)凈收益=銷售收入-生產(chǎn)或銷售成本-銷售費用-營業(yè)稅及附加-管理費-財務費用-商業(yè)利潤。

　　（二）收益期限（特別注意）考試用書

　　1、房屋早于土地，取房屋剩余經(jīng)濟壽命（收益價值另加土地剩余年限價值）；

　　2、房屋晚于土地，約定不可續(xù)期，取土地剩余使用年限；

　　3、房屋晚于土地，未約定不可續(xù)期，取土地剩余使用年限（收益價值另加房屋殘值）；

　　4、住宅房屋晚于土地，住宅地自動續(xù)期，取房屋剩余經(jīng)濟壽命。

　　（三）報酬率Y（資本化率R ）=1年期存款利率+風險補償；

　　1、要有充分的依據(jù)和過程；不能只選1個參照實例，否則客觀性不夠；

　　2、房屋、土地、房地三者Y或R應不同（一般來說房產(chǎn)比土地約大2%）。

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