關(guān)于印發(fā)《上海市征收集體土地房屋補償暫行規定》的通知

滬府發(fā)〔2011〕75號

各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

　　現將《上海市征收集體土地房屋補償暫行規定》印發(fā)給你們，請認真按照執行。

　　上海市人民政府
　　二○一一年十一月四日

上海市征收集體土地房屋補償暫行規定

　　第一條（目的和依據）

　　為規范征收集體土地房屋補償行為，維護征地范圍內房屋權利人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》和《上海市實(shí)施？中華人民共和國土地管理法？辦法》等法律、法規的規定，制定本規定。

　　第二條（適用范圍）

　　在本市行政區域范圍內征收集體土地中實(shí)施房屋補償的（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“征地房屋補償”），適用本規定。

　　第三條（補償原則）

　　征地房屋補償，應當遵循“程序正當、公平補償、結果公開(kāi)”的原則，保障被征地農民的居住條件，維護被征地農民的合法權益。

　　第四條（管理部門(mén)）

　　市土地管理部門(mén)是本市征地房屋補償工作的主管部門(mén)。

　　市和區（縣）發(fā)展改革、城鄉建設、農業(yè)、社會(huì )保障、房屋管理、財政、工商、審計、監察等部門(mén)應當協(xié)同做好征地房屋補償工作。

　　鎮（鄉）人民政府、街道辦事處應當配合做好征地房屋補償工作。

　　第五條（補償主體與實(shí)施部門(mén)）

　　區（縣）人民政府負責本行政區域的征地房屋補償工作。

　　區（縣）土地管理部門(mén)組織實(shí)施本行政區域的征地房屋補償工作。

　　區（縣）土地管理部門(mén)下屬的征地事務(wù)機構（以下稱(chēng)“區（縣）征地事務(wù)機構”）具體實(shí)施征地房屋補償工作。

　　第六條（征收集體土地房屋補償程序）

　　征地房屋補償是征地補償安置工作的組成部分。征地補償安置程序按照國家和本市有關(guān)規定執行。

　　第七條（擬征地告知后不得實(shí)施的行為）

　　在征收集體土地依法報批前，區（縣）土地管理部門(mén)應當向被征地農村集體經(jīng)濟組織和農戶(hù)公布《擬征地告知書(shū)》，告知征地房屋補償的政策依據以及本條第二款的要求，公布時(shí)間不得少于10日。

　　《擬征地告知書(shū)》公布后，擬征地范圍內應當執行下列規定，但限制的最長(cháng)期限不得超過(guò)一年：

　　（一）不得新建、改建、擴建建筑物、構筑物及其他設施；

　　（二）不得突擊裝修房屋；

　　（三）不得辦理新增、變更工商營(yíng)業(yè)登記；

　　（四）擬征地范圍內已取得建房批準文件但新房尚未開(kāi)工的，不得開(kāi)工；

　　（五）不得從事其他不當增加補償費用的行為。

　　違反前款規定實(shí)施的，不予補償。

　　第八條（房屋調查確認）

　　《擬征地告知書(shū)》公布后，區（縣）征地事務(wù)機構應當會(huì )同鎮（鄉）人民政府或者街道辦事處以及村（居）民委員會(huì )組織對擬征地范圍內宅基地及房屋的權屬、面積、房屋用途等情況進(jìn)行調查，情況屬實(shí)的，納入征地補償登記范圍。調查結果應當經(jīng)宅基地使用人、房屋所有人確認，并在擬征地范圍內公布。

　　第九條（房屋補償費用）

　　房屋補償費用包括用于貨幣補償的資金和用于產(chǎn)權調換的房屋。用于貨幣補償的資金應當在征地房屋補償方案公告前足額到位，并做到專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用。用于產(chǎn)權調換的房屋在交付時(shí)應當符合國家質(zhì)量安全標準和本市住宅交付使用許可要求，并做到產(chǎn)權清晰、無(wú)權利負擔。

　　第十條（征地公告和征地補償安置方案公告）

　　征收集體土地依法批準后，區（縣）人民政府應當在被征地所在的鎮（鄉）、村予以公告（以下稱(chēng)“征地公告”），公告期不得少于10日。

　　征地公告后，區（縣）征地事務(wù)機構應當根據調查結果擬訂征地房屋補償方案，并納入征地補償安置方案，由區（縣）土地管理部門(mén)進(jìn)行公告，公告期不少于30日。征地房屋補償方案應當包括以下內容：

　　（一）房屋的補償方式；

　　（二）補償金額的計算方法；

　　（三）安置房屋坐落、單價(jià)；

　　（四）土地使用權基價(jià)；

　　（五）價(jià)格補貼；

　　（六）簽約期限；

　　（七）其他事項。

　　區（縣）土地管理部門(mén)應當就征地房屋補償方案聽(tīng)取相關(guān)權利人意見(jiàn)。相關(guān)權利人申請聽(tīng)證的，應當在征地房屋補償方案公告后5個(gè)工作日內提出書(shū)面申請；符合條件的，區（縣）土地管理部門(mén)應當按照規定組織聽(tīng)證。區（縣）征地事務(wù)機構應當根據征求意見(jiàn)和聽(tīng)證會(huì )情況，修改征地房屋補償方案。

　　第十一條（簽訂補償安置協(xié)議）

　　征地房屋補償方案經(jīng)區（縣）人民政府批準后，區（縣）征地事務(wù)機構與宅基地使用人或者房屋所有人應當按照征地房屋補償方案協(xié)商簽訂房屋補償安置協(xié)議。房屋補償安置協(xié)議應當載明補償方式、補償金額、安置地點(diǎn)、搬遷期限、臨時(shí)安置過(guò)渡期限、違約責任等內容。

　　第十二條（計戶(hù)標準和面積確定）

　　征地房屋補償應當以合法有效的宅基地使用證、房地產(chǎn)權證或者建房批準文件計戶(hù)，按戶(hù)進(jìn)行補償。

　　房屋的用途和建筑面積，以宅基地使用證、房地產(chǎn)權證或者建房批準文件的記載為準。

　　第十三條（建制撤銷(xiāo)的居住房屋補償）

　　被征地的村或者村民小組建制撤銷(xiāo)的，宅基地使用人或者居住房屋所有人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權房屋調換。選擇產(chǎn)權房屋調換的，應當結清貨幣補償金額與產(chǎn)權調換房屋價(jià)格的差價(jià)。

　　前款規定的貨幣補償金額計算公式為：（房屋建安重置結合成新單價(jià)+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價(jià)+價(jià)格補貼）×房屋建筑面積。

　　本條及第十四條規定的單價(jià)，是指每平方米建筑面積的價(jià)格。

　　本條及第十四條規定的房屋建安重置結合成新單價(jià)，由區（縣）征地事務(wù)機構委托具有相應資質(zhì)的估價(jià)機構評估；同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價(jià)及價(jià)格補貼標準，由房屋所在地的區（縣）人民政府制定并公布。

　　第十四條（建制不撤銷(xiāo)的居住房屋補償）

　　被征地的村或者村民小組建制不撤銷(xiāo)的，該居住房屋戶(hù)內成員全部轉為非農業(yè)戶(hù)籍的，補償按照本規定第十三條執行；該居住房屋戶(hù)內成員未全部轉為非農業(yè)戶(hù)籍的，按照下列規定予以補償：

　　（一）具備易地建房條件的區域，宅基地使用人可以在鎮（鄉）土地利用總體規劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償；

　　（二）不具備易地建房條件的區域，按照本規定第十三條執行，不得再申請宅基地新建住房。

　　本條第一款第（一）項規定的貨幣補償金額計算公式為：（房屋建安重置結合成新單價(jià)+價(jià)格補貼）×房屋的建筑面積。使用新宅基地所需的費用，由區（縣）征地事務(wù)機構支付給提供宅基地的村或者村民小組。

　　申請宅基地新建房屋的審批程序，按照本市農村村民住房建設的有關(guān)規定執行。

　　第十五條（居住房屋的其他補償）

　　征地房屋補償，還應當對宅基地使用人或者居住房屋所有人補償搬家補助費、設備遷移費、過(guò)渡期內的臨時(shí)安置補助費，具體標準由區（縣）人民政府制定。

　　第十六條（已批未建的房屋補償）

　　征地公告時(shí)，已取得建房批文但新房尚未建造完畢的，新房在建工程按照實(shí)際完成的工程量重置價(jià)補償；建房批文規定應當拆除尚未拆除的舊房，可以按照重置價(jià)結合成新價(jià)格補償。本條規定的重置價(jià)，由區（縣）征地事務(wù)機構委托具有相應資質(zhì)的估價(jià)機構評估。

　　征地公告時(shí)，已取得建房批文但新房尚未開(kāi)工或未建造完畢的，其土地使用權基價(jià)和價(jià)格補貼按照建房批文規定的建筑面積計算；建房批文規定允許保留舊房的，應當將舊房面積和建房批文規定的新建建筑面積一并計算。建房批文規定應當拆除尚未拆除的舊房、已自行拆除的舊房，不得給予土地使用權基價(jià)補償和價(jià)格補貼。

　　第十七條（可建未建的房屋補償）

　　征地公告時(shí)，符合本市農村村民住房建設申請條件的村民家庭，因建設規劃控制等原因未新建、擴建住房的，現住房建筑面積以征地公告時(shí)符合農村村民建房申請條件的人數計算；低于現行農村村民住房可建面積標準的部分，可給予土地使用權基價(jià)補償和價(jià)格補貼，但他處有經(jīng)批準建造的農村住宅、已享受過(guò)福利分房或已享受過(guò)房屋拆遷補償安置的人數除外。每戶(hù)可建建筑面積與原建筑面積總和，不得高于當地現行農村村民住房建設標準，且不作分戶(hù)計算。

　　上述可建建筑面積的認定，應由具備條件的農村村民家庭提出申請，房屋所在地的鎮（鄉）人民政府或街道辦事處按照農村村民住房建設標準進(jìn)行審核，并在征地范圍內公示，公示期不得少于7日。公示期滿(mǎn)無(wú)異議，或雖有異議，但經(jīng)復核符合條件的，由鎮（鄉）人民政府或街道辦事處出具可建建筑面積認定證明。

　　第十八條（超標準建房的補償）

　　雖經(jīng)建房批準，但有下列情形之一的，對超過(guò)本市農村村民住房建設標準的建筑面積，可給予房屋建安重置結合成新價(jià)補償，但不給予土地使用權基價(jià)補償和價(jià)格補貼：

　　（一）在批準建房時(shí)，超過(guò)本市農村村民住房建設標準審批的；

　　（二）在批準建房時(shí)，只批準房屋建筑占地面積，未明確房屋層數、建筑面積的。

　　超標準建筑面積，由鎮（鄉）人民政府或街道辦事處認定。

　　第十九條（非居住房屋的補償）

　　對非居住房屋實(shí)行貨幣補償。

　　農村集體經(jīng)濟組織以土地使用權入股、聯(lián)營(yíng)等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，房屋所有人的貨幣補償金額計算公式為：房屋建安重置價(jià)+相應的土地使用權取得費用。

　　本條第二款規定的房屋建安重置價(jià)、相應的土地使用權取得費用，由區（縣）征地事務(wù)機構委托具有相應資質(zhì)的估價(jià)機構評估。

　　第二十條（非居住房屋的其他補償）

　　對非居住房屋，還應當補償下列費用：

　　（一）設備搬遷和安裝費用；

　　（二）無(wú)法恢復使用的設備按照重置價(jià)結合成新結算的費用；

　　（三）停產(chǎn)、停業(yè)損失補償。

　　第二十一條（其他房屋及設施的補償）

　　居住房屋附屬的棚舍、除本規定第十九條第二款以外的非居住房屋，以及其他構筑物的補償，按照本市有關(guān)國家建設征地的財物補償標準執行。

　　第二十二條（違章建筑、臨時(shí)建筑的處理）

　　未超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當補償。

　　對違法建筑、超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，以及《擬征地告知書(shū)》公布后擅自進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。

　　第二十三條（估價(jià)機構的確定）

　　征地房屋補償中涉及需要評估的，估價(jià)機構由被征地范圍內的宅基地使用人或者房屋所有人在有相應資質(zhì)的估價(jià)機構中協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由鎮（鄉）人民政府或者街道辦事處組織宅基地使用人或者房屋所有人按照少數服從多數的原則投票決定，也可以采取搖號、抽簽等方式隨機確定。

　　估價(jià)機構確定后，區（縣）征地事務(wù)機構應當與估價(jià)機構簽訂委托評估協(xié)議。

　　第二十四條（征地房屋補償的評估）

　　征地房屋補償的評估時(shí)點(diǎn)，為征地房屋補償方案公告之日。

　　評估的技術(shù)規范，按照本市有關(guān)規定執行。

　　第二十五條（征地房屋補償協(xié)調）

　　在征地房屋補償方案規定的簽約期限內，區（縣）征地事務(wù)機構與宅基地使用人或者房屋所有人達不成補償安置協(xié)議的，由區（縣）征地事務(wù)機構根據經(jīng)批準的征地房屋補償方案制定具體補償方案，提供給宅基地使用人或者房屋所有人，并要求其在規定期限內給予答復。具體補償方案應當包括補償標準、安置房屋的地點(diǎn)、搬遷期限等內容。

　　在答復期限內，區（縣）土地管理部門(mén)應當予以協(xié)調。答復期限屆滿(mǎn)，宅基地使用人或者房屋所有人未作答復或者答復不同意的，由區（縣）征地事務(wù)機構按照具體補償方案實(shí)施補償。

　　第二十六條（責令交出土地）

　　宅基地使用人或者房屋所有人已經(jīng)依法得到補償或者無(wú)正當理由拒絕接受補償，且拒不交出土地的，由區（縣）土地管理部門(mén)責令宅基地使用人或者房屋所有人限期交出土地。區（縣）土地管理部門(mén)作出責令交出土地決定的，應當出具行政決定書(shū)。

　　宅基地使用人或者房屋所有人在責令交出土地的決定規定的搬遷期限內拒不搬遷的，由區（縣）土地管理部門(mén)依法申請人民法院強制執行。

　　第二十七條（補償結果公開(kāi)）

　　區（縣）土地管理部門(mén)應當依法建立征地房屋補償檔案，并將分戶(hù)補償結果在被征地范圍內向宅基地使用人或者房屋所有人公布。

　　區（縣）審計機關(guān)應當加強對征地房屋補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

　　第二十八條（已征未拆地塊的征地房屋補償方案）

　　本規定施行前已辦理征收集體土地手續，并已完成土地、青苗、集體資產(chǎn)補償和被征地人員社會(huì )保障手續，尚未實(shí)施房屋補償，本規定施行后實(shí)施房屋補償的，區（縣）征地事務(wù)機構應當編制征地房屋補償方案，由區（縣）土地管理部門(mén)進(jìn)行公告，并按照第十條第三款的規定聽(tīng)取意見(jiàn)。征地房屋補償方案由區（縣）土地管理部門(mén)報區（縣）人民政府批準后實(shí)施。

　　第二十九條（人員培訓）

　　從事征地房屋補償工作的人員應當通過(guò)市土地管理部門(mén)組織的有關(guān)法律、業(yè)務(wù)知識的培訓考核后，持證上崗。

　　第三十條（舉報處理）

　　任何組織和個(gè)人對違反本規定的行為，都有權向市和區（縣）人民政府、土地管理部門(mén)以及其他有關(guān)部門(mén)舉報。接到舉報的市和區（縣）人民政府、土地管理部門(mén)以及其他有關(guān)部門(mén)應當及時(shí)予以核實(shí)、處理。

　　監察機關(guān)應當加強對參與征地房屋補償工作的政府和有關(guān)部門(mén)或者單位及其工作人員的監察。

　　第三十一條（施行日期）

　　本規定自印發(fā)之日起施行。2002年4月10日上海市人民政府印發(fā)的《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》（滬府發(fā)〔2002〕13號）同時(shí)廢止。征收集體土地后已依法取得《房屋拆遷許可證》的項目，繼續沿用原有規定辦理。