3.0.4替代原則的理論依據(jù)

同一市場上相同物品具有相同市場價值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。

替代原則是保證房地產(chǎn)估價能夠通過運用市場資料進(jìn)行和完成的重要理論前提：只有承認(rèn)同一市場上相同物品具有相同的市場價值，才有可能根據(jù)市場資料對估價對象進(jìn)行估價。

替代原則也反映了房地產(chǎn)估價的基本原理和最一般的估價過程：房地產(chǎn)估價所要確定的估價結(jié)論是估價對象的客觀合理價格或價值。對于房地產(chǎn)交易目的而言，該客觀合理價格或價值應(yīng)當(dāng)是在公開市場上最可能形成或者成立的價格，房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價格或者價值的。

3.0.5估價時點原則

是估價結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性和時效性。

估價結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價時點的現(xiàn)值。

估價結(jié)論同時具有很強(qiáng)的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強(qiáng)調(diào)：估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點的價格。

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