第三章 各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)

　　【考情分析】

　　問答題、單選題、指錯(cuò)題、改錯(cuò)題涉及的估價(jià)案例都要闡明估價(jià)目的

　　針對(duì)《考試大綱》關(guān)于本章的考試要求，考生應(yīng)掌握掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估；房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估（重點(diǎn)）；城市房屋拆遷估價(jià)（重點(diǎn)）；房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)；房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)。

　　【主要內(nèi)容】

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估

　　1、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

　　（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

　　（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法

　　拍賣、招標(biāo)和掛牌方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法。協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等評(píng)估方法。其出讓金低于國家規(guī)定所確定的最低價(jià)，則應(yīng)依法調(diào)至國家規(guī)定最低價(jià)或適度高于最低價(jià)。

　　2、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估方法的選擇

　　國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估可采用市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。

　　（一）市場(chǎng)法

　　注意可比實(shí)例的可比性，表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級(jí)的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。否則，不能采用市場(chǎng)法評(píng)估出讓土地使用權(quán)價(jià)格。然后在交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等方面予以調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格。

　　（二）假設(shè)開發(fā)法

　　注意運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。

　　（三）成本法

　　《估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，土地取得費(fèi)用包括三部分：一是征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；二是土地使用權(quán)出讓金或者地價(jià)款；三是有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。

　　（四）基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價(jià)，依據(jù)替代原理，通過對(duì)交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素（包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等）的比較修 正，由基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象出讓土地價(jià)格。

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