五、強(qiáng)制拍賣(mài)的主體、標(biāo)的、依據(jù)熟悉

　　1、主體：形成法律關(guān)系的當(dāng)事人：委托人——法院；

　　拍賣(mài)人——商業(yè)性拍賣(mài)機(jī)構(gòu)

　　關(guān)系人：標(biāo)的的所有權(quán)人或處分權(quán)人、競(jìng)買(mǎi)人、買(mǎi)受人。

　　2、標(biāo)的：三個(gè)要件：

　　（1）被強(qiáng)制人所有或享有處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)第三人享有到期債權(quán)；

　　兩種除外保證人提供擔(dān)保的；

　　（2）法院采取了控制性措施的財(cái)產(chǎn)（查封、凍結(jié)、扣押）；

　　（3）法院委托拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)。

　　六、房地產(chǎn)拍賣(mài)及特征掌握

　　1、含義：標(biāo)的就是房地產(chǎn)。

　　委托人：個(gè)人、法人、司法機(jī)關(guān)、銀行、典當(dāng)行、稅務(wù)、執(zhí)法機(jī)關(guān)等；

　　2、特征：

　　（1）數(shù)量多，價(jià)值高；

　　（2）法律性強(qiáng)；

　　（3）拍賣(mài)結(jié)束后續(xù)工作多。

　　七、房地產(chǎn)拍賣(mài)的要件掌握

　　1、標(biāo)的應(yīng)具備的條件：合法。

　　（1）法律、法規(guī)禁止買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、共有、權(quán)屬、處分權(quán)受限、不符合轉(zhuǎn)讓條件、茶坊、收回土地使用權(quán)；

　　（2）以出讓或劃撥方式取得國(guó)有土地，符合轉(zhuǎn)讓條件；

　　（3）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房屋拍賣(mài)：經(jīng)批準(zhǔn)、出讓金；土地收益繳國(guó)家；

　　⑹抵押的，先獲得抵押權(quán)人同意，否則承擔(dān)責(zé)任。

　　2、競(jìng)買(mǎi)人條件：（3）集體的：

　　A．居住房屋

　　B．非居住房屋

　　八、程序掌握

　　1、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)拍賣(mài)保留價(jià)確定：房地產(chǎn)估價(jià)為參考價(jià)，最終是委托人、拍賣(mài)人確定；

　　2、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)：簽訂拍賣(mài)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同書(shū)、取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。

　　九、注意事項(xiàng)掌握

　　1、不同權(quán)屬狀況：

　　（1）抵押：抵押與非抵押——抵押優(yōu)先；誰(shuí)先起訴，誰(shuí)先受償；

　　（2）國(guó)有、集體的：上級(jí)許可意見(jiàn)；

　　（3）用途轉(zhuǎn)換的：進(jìn)一步收取原始產(chǎn)權(quán)證相關(guān)文件；

　　（4）共有的：書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓意見(jiàn)；

　　（5）有租賃的：告知承租人；

　　（6）分層、分套的：按分?jǐn)偟慕ㄖ娣e取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)；

　　（7）附屬設(shè)施、公共部門(mén)、公用設(shè)備：說(shuō)明、辦理有關(guān)規(guī)定；

　　（8）成套的不得分割拍賣(mài)。

　　2、價(jià)格評(píng)估：一般比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低；（償債、缺陷、短期付款）

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