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2011年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第八章知識(shí)點(diǎn)（1）
第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究
1. 可行性研究的工作階段（四個(gè)階段）
投資機(jī)會(huì)研究
一般投資機(jī)會(huì)研究
地區(qū)研究
部門研究
以利用資源為基礎(chǔ)的研究
特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究
初步可行性研究
詳細(xì)可行性研究
項(xiàng)目評(píng)估與決策
2.可行性研究階段的精度與費(fèi)用
| 可行性研究階段 | 目的 | 內(nèi)容 | 估算 精度 | 可研費(fèi)用 （占總投資額） |
| 機(jī)會(huì)研究 | 尋找投資方向與機(jī)會(huì) | 地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力條件等、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響 | ±30% | 0.2%~0.8% |
| 初步可行性研究 | 作出是否投資的決定 | 市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 | ±20% | 0.25%~1.5% |
| 最終可行性研究 | 投資下步工作的依據(jù) | ±10% | 小型1%～3% 大型 0.2%～1% |
3. 可行性研究中選擇基礎(chǔ)參數(shù)（四類參數(shù)）
時(shí)間類參數(shù)
各種期限
超始時(shí)間以及持續(xù)時(shí)間
經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的計(jì)算周期
融資相關(guān)參數(shù)
開發(fā)貸款的利率
資本金入比例或財(cái)務(wù)杠桿比率
預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例
收益相關(guān)參數(shù)
出租率或空置率
運(yùn)營(yíng)成本占毛租金收入比率
評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)
基準(zhǔn)收益率
目標(biāo)成本利潤(rùn)率
目標(biāo)投資利潤(rùn)率
目標(biāo)投資回報(bào)率
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