4.3 選取可比實例

　　從交易實例庫中選擇符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例，這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。

　　可比實例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場法評估出的價格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取可比實例的基本要求是：一、可比實例應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn)，具體指1. 可比實例與估價對象房地產(chǎn)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)；2.可比實例與估價對象房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)相同，規(guī)模、檔次相當(dāng)；二、可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近；三、可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；四、可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或能夠修正為正常價格。

　　在實際選取可比實例時，上述四個方面可具體化為下列幾點：

　　（1）可比實例應(yīng)與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。

　　拿北京市來說，如果估價對象是坐落在王府井地區(qū)的一個商場，則選取的可比實例最好也在王府井地區(qū)；但如果在該地區(qū)內(nèi)可供選擇的交易實例不多，則應(yīng)選擇像東單、西單這類鄰近地區(qū)或同等級別的商業(yè)區(qū)中的交易實例。如果估價對象是在北京市內(nèi)某個住宅小區(qū)的普通商品住宅，則選取的可比實例最好是在同一住宅小區(qū)內(nèi)的交易實例；如果在同一住宅小區(qū)內(nèi)沒有合適的交易實例可供選取，則應(yīng)選取位于北京市內(nèi)類似地區(qū)、規(guī)模、檔次的住宅小區(qū)內(nèi)的交易實例。

　　（2）可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。

　　這里的用途主要指大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為：①居住；②面業(yè)；③辦公；旅旅館；⑤工業(yè)；⑥農(nóng)業(yè)等。小類用途可參見本書第1章第4節(jié)“房地產(chǎn)的類型”。

　　（3）可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。

　　這里的建筑結(jié)構(gòu)主要是指大類建筑結(jié)構(gòu)，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：①鋼結(jié)構(gòu)；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；③磚混結(jié)構(gòu)；④磚木結(jié)構(gòu)；⑤簡易結(jié)構(gòu)。

　　（4）可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。

　　當(dāng)兩者不相同時，一般不能作為可比實例。例如：國家所有的土地與農(nóng)民集體所有的土地的權(quán)利性質(zhì)不同；出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同；商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購住房的權(quán)利性質(zhì)不同。因此，如果估價對象是出讓土地使用權(quán)或出讓土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則應(yīng)選取出讓土地使用權(quán)或出讓土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實例，而不應(yīng)選取劃撥土地使用權(quán)或劃撥土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實例。

　　（5）可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。

　　例如估價對象為一宗土地，則選取的可比實例的土地面積應(yīng)與該宗土地的面積差不多大小，既不能過大也不能過小。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5—2范圍內(nèi)，即：

　　0.5≤可比實例規(guī)模/估價實例規(guī)模≤2

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