第五節(jié) 租售階段

　　【租售過程的三階段】

　　宣傳、溝通階段－使客戶了解物業(yè)

　　談判階段－確定價格

　　簽約階段－確認

　　1.選擇物業(yè)租賃形式

　　1.1 開發(fā)商自行租售

　　大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，有自己專門市場營銷隊伍和銷售網(wǎng)絡(luò)

　　在房地產(chǎn)市場高漲、市場供應(yīng)短缺時銷售容易

　　當(dāng)開發(fā)商開發(fā)的項目已有較明確固定的銷售對象時

　　1.2 委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)租售

　　概念

　　從事購買或銷售房地產(chǎn)或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ鳎蝗〉梅康禺a(chǎn)所有權(quán)的商業(yè)單位，其主要職能在于促成房地產(chǎn)交易，借此賺取傭金作為報酬（0.5%－3%）

　　作用

　　通過市場調(diào)查，協(xié)助開發(fā)商進行準確的市場定位

　　通過廣告等宣傳活動，對潛在消費者進行有效引導(dǎo)

　　從前期策劃到項目租售整個過程，協(xié)助開發(fā)商實現(xiàn)收益目標

　　幫助置業(yè)人士選擇合適物業(yè)并辦理手續(xù)

　　幫助買賣雙方進行有關(guān)的融資安排

　　提高市場運行效率

　　代理形式

　　聯(lián)合代理與獨家代理

　　買方代理、賣方代理和雙重代理（依據(jù)代理委托方不同分）

　　首席代理（總代理）和分代理

　　選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)注意的問題

　　充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其經(jīng)紀人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

　　了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可投入市場營銷工作的資源

　　考察房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)過往的業(yè)績

　　針對物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)

　　認真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同

　　【重點】

　　如果是雙重代理，則代理費用之和不能超過前兩種傭金

　　雙重代理必須將自己的身份向各方聲明

　　總代理分代是的傭金按經(jīng)紀機構(gòu)所承擔(dān)的責(zé)任大小來分配

　　【2007年】

　　下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的表述中，正確的有（ ）。

　　A．房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人這種特殊的制度安排來降低信息成本
　　B．大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行物業(yè)租售
　　C．依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理
　　D．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，提供服務(wù)并獲取收益
　　E．無論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及早介入

　　【答案】ADE
　　【解析】B大型房地產(chǎn)機構(gòu)一般有自己的營銷團隊和渠道，所以一般采用自行租售。依委托代理方的不同，可分為買方代理、賣方代理和雙重代理。

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