第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析

　　1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素（8大因素）

　　【重點(diǎn)】如果選擇開發(fā)項(xiàng)目資本化率

　　采用市場法，選取若干個參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價的比值，取其平均值作為評估項(xiàng)目的資本化率

　　【2008年】

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素有（ ）。
　　A．開發(fā)期和租售期
　　B．權(quán)益投資比率
　　C．資本化率
　　D．貸款利率
　　E．運(yùn)營費(fèi)用

　　【答案】ACD

　　【解析】注意區(qū)別開發(fā)投資與置業(yè)投資的不確定因素是不同的。BE是置業(yè)投資的不確定性因素。

　　2．房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素

　　購買價格

　　權(quán)益投資比率－權(quán)益資本（資本金）占初始資本投資總額的比例，指標(biāo)低意味著借的錢多

　　空置率

　　運(yùn)營費(fèi)用

　　3．不確定性因素的相互作用

　　作用機(jī)制

　　各種因素會最終影響項(xiàng)目的成本費(fèi)用和效益

　　如果收入和費(fèi)用以同步形式發(fā)生變化，則進(jìn)行不確定性分析的意義不大

　　如果收入和費(fèi)用不同步變化，則有必要分析這些因素對收益的影響程度

　　不確定性分析的種類

　　盈虧平衡分析

　　敏感性分析

　　風(fēng)險分析（概率分析）

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