第四節(jié) 敏感性分析

　　【本節(jié)內(nèi)容框架】

　　1．敏感性分析的概念

　　2．敏感性分析的步驟

　　3．單因素敏感性分析

　　4．多因素敏感性分析

　　5．敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法

　　1．敏感性分析的概念

　　概念

　　是從眾多的不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法

　　目的

　　找出敏感性因素

　　判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的極限

　　項(xiàng)目?jī)?yōu)選，從中選出不敏感的投資方案

　　分類

　　單因素敏感性分析

　　多因素敏感性分析

　　2．敏感性分析的步驟

　　確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（指標(biāo)）

　　確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍（因素）

　　計(jì)算當(dāng)不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)在變動(dòng)值

　　找出較為敏感的因素進(jìn)一步分析

　　3．單因素敏感性分析

　　選擇指標(biāo)－利潤(rùn)

　　選擇因素－資本化率、租金、建造成本、建筑面積、地價(jià)

　　因素變動(dòng)正負(fù)10%，看利潤(rùn)指標(biāo)變動(dòng)的幅度

　　利潤(rùn)指標(biāo)變動(dòng)幅度最大，該因素越敏感

　　【2008年】

　　對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感必分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低0％時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的變化分別為27.31萬(wàn)元、55.04萬(wàn)元、10.16萬(wàn)元、88.33萬(wàn)元，則其中最敏感的因素是（ ）。
　　A．地價(jià)
　　B．建造成本
　　C．貸款利率
　　D．資本化率

　　【答案】D
　　【解析】要看利潤(rùn)的變化率，不是看利潤(rùn)的值是多少。

　　4．多因素敏感性分析

　　5．敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法（是多因素敏感性分析的一種）

　　基本思路

　　對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，即最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值和最悲觀預(yù)測(cè)值，根據(jù)各變動(dòng)因素本個(gè)預(yù)測(cè)值的相互作用來(lái)分析判斷開(kāi)發(fā)利潤(rùn)受影響的情況。是多因素敏感性分要的一種

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