第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能

　　1．房地產(chǎn)市場的特性（6特性）

　　市場供給的壟斷性

　　市場需求的廣泛性和多樣性

　　市場交易的復雜性

　　市場價格與位置密切相關(guān)

　　存在廣泛的經(jīng)濟外部性

　　市場信息不對稱性

　　【重點難點】經(jīng)濟外部性

　　正外部性

　　經(jīng)濟行為活動使他人受益，而受益者無須花代價（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）

　　負外部性

　　經(jīng)濟行為個體的動使他人或社會受損，卻沒有為此承擔成本（建造紙廠使周圍房價下降）

　　【重點難點】市場信息的不對稱性

　　概念

　　指在市場交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不以稱的

　　一般情況

　　房地產(chǎn)市場中賣方對信息的了解程度遠遠高于買方，使消費者的利益容易受到損害

　　解決信息不對稱的途徑

　　發(fā)展房地產(chǎn)估價等專業(yè)服務(wù)－提高專業(yè)水平

　　政府加強房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作－提高高層透明度

　　2．房地產(chǎn)市場的功能（五方面）

　　配置存量房地產(chǎn)資源和利益

　　顯示房地產(chǎn)市場需求變化

　　指導供給以適應(yīng)需求變化

　　指導政府制定科學的土地供給計劃

　　引導需求適應(yīng)供給條件的變化

　　【要點】配置資源，反應(yīng)需求，指導供給，指導管理，引導需求

　　【重點】引起需求增加或減少的原因

　　未來預期收益變化

　　政府稅收政策的影響

　　收入水平變化或消費品味變化

　　原用于其他方面資金的介入

　　土地供給的變化

　　【重點】供給如何適應(yīng)需求

　　新建或改變用途

　　可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化（房價高了，租房的需求就大了）

　　【2005年】

　　如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會（）
　　A．減少
　　B．增加
　　C．不變
　　D．同步遞減

　　【答案】B
　　【解析】某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化。售價太高，對出租住宅的需求就會增加。

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