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2011房地產估價師《經營與管理》講義精選（19）
第五節(jié) 清償能力指標及其計算
1.利息
計息規(guī)定
假定借款發(fā)生當年均在年中支付
借款發(fā)生的當年，其利息按半年計息
以前年度的借款，按全年計息
公式
還本付息的方式（五種）
一次還本利息照付－每期只還利息不還本金，最后一期償還本金和當期利息
等額還本利息照付－每期償還等額的本金和相應的利息，總額每期減少
等額還本付息－每期還款相等，月供即此類
一次性償付－到期一次性還本付息
氣球貸－借款期內任意償還本息，到期末全部還清
2.借款償還期
概念
是指項目開發(fā)經營期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間
應用范圍
置業(yè)投資
開發(fā)投資后出租或自營
判定標準
當借款償還期滿足貸款機構的要求期限時，即認為項目有清償能力
3.利息備付率
概念
指項目在借款償還期內各年用于支付利息的稅息前利潤，與當期應付利息費用的比率
可按年計算，也可按整個借款期計算
公式
經濟含義
表示使用項目利潤償付利息的保障倍數
判定標準
一般房地產投資項目，利息備付率應大于2
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