6.5 按目標市場細分

　　按建造標準或價格水平細分：

　　低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔

　　按目標市場的群體特征細分：

　　老年住宅市場、青年公寓市場

　　…。

　　7. 房地產(chǎn)市場指標（三大類30小項）

　　供給指標（10項）：

　　新竣工量（竣工面積）、滅失量、存量、空置量、突置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設周期、竣工房屋價值；

　　需求指標（11項）：

　　國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口數(shù)、城市家庭人口、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、城市家庭可支配收入、城市家庭總支出、房屋空間使用數(shù)量、商品零售價格指數(shù)、城市居民消費價格指數(shù)；

　　市場交易指標（9項）：

　　銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預售面積、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價格指數(shù)。

　　【重要指標說明】

　　存量＝上期存量＋報告期新竣工量－報告期滅失量。

　　空置量 報告期末已竣工的可供銷售或出租的面積中，沿未銷售或出租的面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的面積。

　　空置率＝空置房屋/同期房屋存量

　　可供租售量＝上期可供租售數(shù)量－上期吸納量＋本期新竣工量

　　平均建設周期＝施工面積/新竣工面積

　　竣工房屋價值，包括竣工房屋本身的價值，也包括作為組成部分的設備的購置和安裝費用，不包括工藝設備，辦公和生活家具，拆遷補償費和場地平整費及城市建設配套投資

　　房地產(chǎn)價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括房屋銷售價格指數(shù)，房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)

　　【重要指標說明】吸納率、吸納周期的計算

　　吸納量：

　　吸納量＝銷售量＋出租量

　　吸納率：

　　吸納率＝吸納量/可供租售量

　　吸納周期：

　　同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間

　　在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)

　　【考點】

　　區(qū)分具體指標屬于哪一類

　　重要指標的計算

　　指標說明進和判斷

　　8. 房地產(chǎn)市場的特性（6特性）

　　市場供給的壟斷性

　　市場需求的廣泛性和多樣性

　　市場交易的復雜性

　　市場價格與位置密切相關

　　存在廣泛的經(jīng)濟外部性

　　市場信息不對稱性

　　【重點】經(jīng)濟外部性

　　正外部性

　　經(jīng)濟行為活動使他人受益，而受益者無須花代價（基礎設施建設）

　　負外部性

　　經(jīng)濟行為個體的動使他人或社會受損，卻沒有為此承擔成本（房價迅速上升）

　　【重點】市場信息的不對稱性

　　一般情況

　　房地產(chǎn)市場中賣方對信息的了解程度遠遠高于買方，使消費者的利益容易受到損害

　　解決信息不對稱的途徑

　　發(fā)展房地產(chǎn)估價等專業(yè)服務

　　政府加強房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作

　　9. 房地產(chǎn)市場的功能

　　配置存量房地產(chǎn)資源和利益

　　顯示房地產(chǎn)市場需求變化

　　指導供給以適應需求變化

　　指導政府制定科學的土地供給計劃

　　引導需求適應供給條件的變化

　　【重點】引起需求增加或減少的原因

　　未來預期收益變化

　　政府稅收政策的影響

　　收入水平變化或消費品味變化

　　原用于其他方面資金的介入

　　土地供給的變化

　　【重點】供給適應需求的變化

　　房地產(chǎn)市場難以在短時間內(nèi)達到市場供需供均衡

　　以下兩種原因引起市場供給的變化

　　建設新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式

　　某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化

　　售價太高，對出租住宅的需求就會增加

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