2011年房地產估價師考試《開發(fā)經營與管理》講義38
9. 資金時間價值計算公式的假定條件(補充)
9.1 實施方案的初期投資發(fā)生在方案的壽命期初
9.2 方案實施中發(fā)生的經常性收益和費用假定發(fā)生在期末
9.3 本期的期末為下期的期初
9.4 當涉及P和A的換算時,第一個A是在P發(fā)生一個期間后的期末發(fā)生的
9.5 當涉及F和A的換算時,最后一個A與F同時發(fā)生
9.1 實施方案的初期投資發(fā)生在方案的壽命期初
公式默認的現(xiàn)金流量圖
非默認的現(xiàn)金流量圖(不能直接適用公式)
9.2 方案實施中發(fā)生的經常性收益和費用假定發(fā)生在期末
只有初始投資是在第一個計息期的期初,其它年內的投入或支出,都要歸在這一個計息期的期末。
9.3 本期的期末為下期的期初
前一期的期末就意味著當期的期初,除了第一個計息期個,一筆收入或支出如果發(fā)生在這一年的年初,則在現(xiàn)金流量圖中必須表示為上一年的流入或流出中。
9.4 涉及A和P的換算時,第一個A是在P發(fā)生一個期間后的期末
9.5 涉及A與F的換算時,最后一個A與F同時發(fā)生
10. 常見題型分析
1. 在三個值之間進行直接的換算(初級-直接套公式)
2. 條件不符合公式的假定條件,需進行一定的變換(中級-套用多個公式換算)
3. 綜合題,主要是計算題,結合運用各知識,需要對題目有一個非常透徹的理解(高級)
11 解題方法(五步法)
第一步,審題。復雜題必須畫出現(xiàn)金流量圖幫助理解,注意現(xiàn)金流的位置是期初還是期末
第二步,確定換算關系。審題后確定其經濟適動的內涵是哪兩個值之間的換算,寫出關系式,如A=P(A/P,i,n),這需要熟練掌握六種換算的內涵和公式
第三步,審查條件。題中的條件與公式換算的假定條件是否一致,如不一致,則需調整換算關系式
第四步,檢查一致性。注意i與n的內涵是否一致
如果i是年(季、月)利率,則n就是以年(季、月)為標準的計息期。如果沒有明確告知,則季利率等于年利率除以4,月利率等于年利率除以12.
第五步,計算。將已知數(shù)據帶與關系式中計算
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