三、各估價方法的操作步驟（技術(shù)路線）

　　1.比較法估價的操作步驟

　?。?）搜集交易實例

　?。?）選擇可比實例

　?。?）建立價格可比基礎(chǔ)

　?。?）交易情況修正

　?。?）交易日期修正

　?。?）房地產(chǎn)狀況修正（區(qū)域和個別因素修正）

　?。?）求取比準(zhǔn)價格

　　2.成本法估價的操作步驟

　?。?）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料

　?。?）測算重新購建價格

　　（3）測算折舊

　?。?）求取積算價格

　　3.收益法的操作步驟

　　（1）搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的收入、費用等數(shù)據(jù)資料

　　（2）預(yù)測估價對象的未來收益（純收益）

　?。?）求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)

　?。?）選用適宜的收益法計算公式計算收益價格

　　4.假設(shè)開發(fā)法估價操作步驟

　　（1）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；

　?。?）選擇最佳的開發(fā)利用方式；

　?。?）估算開發(fā)經(jīng)營期；

　?。?）預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；

　?。?）測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅金、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅金；

　?。?）進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。

　　5.長期趨勢法估價的操作步驟

　　（1）搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實、可靠；

　?。?）整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)（如為單價，樓面地價等，化為同一標(biāo)準(zhǔn)的方法與比較法中建立價格可比基礎(chǔ)的方法相同），并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖；

　?。?）觀察、分析這個時間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨時間變化而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定的模式（或數(shù)學(xué)模型）；

　?。?）以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格。

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