四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)

　　（一）旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)

　　1．旅館房地產(chǎn)的類型

　　旅館房地產(chǎn)包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等，大致可以分為兩大類：

　　（1）飯店、酒店和賓館。包括星級(jí)酒店和非星級(jí)酒店，以及目前出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、分時(shí)度假、經(jīng)濟(jì)型酒店。

　　（2）旅店和招待所。旅店和招待所一般是以客房居住功能為主，兼有小規(guī)模的餐廳或飯?zhí)茫话銥槠笫聵I(yè)單位作為接待客人使用，其經(jīng)營(yíng)收入主要來自床位收入。

　　2．旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)

　　旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)除了與商業(yè)房地產(chǎn)類似外，還具有以下特點(diǎn)：

　　（1）轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓。旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓，很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，也是估算其整體價(jià)值的情況居多。

　　（2）功能多樣。旅館房地產(chǎn)往往具有多種功能，級(jí)別、檔次越高的旅館房地產(chǎn)，其具有功能越多。如五星級(jí)酒店一般都具有商場(chǎng)、娛樂健身房、會(huì)議廳、客房、餐飲等功能。旅館房地產(chǎn)的收益來源于不同功能的服務(wù)收入，因此，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)旅館房地產(chǎn)具有的不同功能及其經(jīng)營(yíng)狀況、收益能力分別進(jìn)行估價(jià)。

　　（3）一次性投資大、投資回收期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。旅館房地產(chǎn)中的酒店，特別是高檔次酒店，其建造時(shí)的一次性投資巨大，特別是裝修及各種設(shè)施設(shè)備的投資也較大，而酒店房地產(chǎn)要通過長(zhǎng)期、持續(xù)經(jīng)營(yíng)來獲得回報(bào)，因此投資回收期較長(zhǎng)，而且在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)還可能遇到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、通貨膨脹、金融政策、法律法規(guī)等因素的影響，尤其是旅館房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況等都會(huì)對(duì)旅館房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較大影響，使得旅館房地產(chǎn)存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　（4）價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力上。不同類型的旅館房地產(chǎn)，其接待客戶的類型、層次不同，其體現(xiàn)的價(jià)值不同。對(duì)于同類型旅館房地產(chǎn)而言，其價(jià)值主要在于其接待能力，因此衡量旅館接待能力的指標(biāo)——床位數(shù)或房間數(shù)及入住率，常常可以作為估價(jià)的指標(biāo)，即以床位數(shù)或房間數(shù)作為比較因素，根據(jù)同類旅館估算其每個(gè)床位或是每個(gè)客房的價(jià)格，然后乘以總的床位或客房數(shù)，以此為依據(jù)來測(cè)算旅館房地產(chǎn)的凈收入，然后采用收益法評(píng)估旅館房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　（二）影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

　　1．影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況

　　（1）交通條件。交通條件是影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)位狀況的一個(gè)最重要的因素。交通條件較好的旅館房地產(chǎn)會(huì)給旅客入住和消費(fèi)帶來諸多方便，同時(shí)又給旅客和消費(fèi)者節(jié)約交通成本。因此，交通條件較好的旅館房地產(chǎn)入住率要高一些，常常會(huì)出現(xiàn)客滿的情形。

　　（2）周圍環(huán)境。周圍環(huán)境和交通條件往往是相互起著相反作用的：交通條件好的旅館往往周圍環(huán)境嘈雜，作為旅館價(jià)值的直接使用和評(píng)價(jià)者——旅客，往往也會(huì)理解這一點(diǎn)，會(huì)在交通和環(huán)境之間做出適當(dāng)?shù)娜∩帷５啾冉哟^光和商務(wù)旅客的旅館而言，接待度假旅客的旅館特別需要優(yōu)美的環(huán)境，而交通條件的便利這時(shí)就退居其次了。

　　2．影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

　　除了影響商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)物狀況的一般因素外，影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)物狀況的重要因素還有：

　　（1）設(shè)備設(shè)施和用具。除了設(shè)備設(shè)施以外，用具有是影響旅館房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)比較特殊的重要實(shí)物狀況。雖然在對(duì)旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，用具往往并不包括在內(nèi)，但和設(shè)備設(shè)施一樣，用具也是旅客選擇和評(píng)價(jià)旅館的主要考慮因素。正因?yàn)槿绱耍灭^的設(shè)備設(shè)施和用具的更新速度往往很快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于設(shè)備設(shè)施和用具的自然壽命。我們往往也可以看到這樣的情形：有的旅館由于經(jīng)營(yíng)不善，無力更新設(shè)備設(shè)施和用具，導(dǎo)致更加無客問津，最終成了惡性循環(huán)。

　　（2）經(jīng)營(yíng)管理。旅館的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)于提升旅館房地產(chǎn)的價(jià)值起著重要的作用，好的酒店往往聘請(qǐng)國(guó)際著名的酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理，這樣不僅能夠提高酒店的服務(wù)水準(zhǔn)，而且能夠利用這些酒店管理集團(tuán)的國(guó)際訂房網(wǎng)絡(luò)，保證酒店的客源。

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