五、餐飲房地產的估價

　　（一）餐飲房地產及其估價特點

　　餐飲房地產根據其經營的規(guī)模、檔次、特色等不同，可分為酒樓、連鎖快餐店、小吃店等。餐飲房地產屬于商業(yè)房地產的范疇，其估價特點及其價格影響因素與商業(yè)房地產基本類似，有關要點可以參閱“商業(yè)房地產的估價”所闡述的內容。但餐飲房地產在某些方面也有其特殊性，其具體表現在以下兩個方面：

　　1．地段選擇的差異性。餐飲房地產與商業(yè)房地產在地段的選擇上，既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產的價值較高，這一點與商業(yè)房地產相同，但有些特色的餐飲店坐落比較偏僻，但生意火爆，門庭若市。

　　2．營業(yè)收入的差異性。餐飲房地產的收入主要來自其經營收入，然而影響餐飲房地產經營收入的因素主要有：地段、環(huán)境、經營特色、菜系品種、經營品牌等，不同地段、不同環(huán)境會帶來不同的收益，這部分收益主要由房地產帶來，而經營特色、菜系品種、經營品牌等往往會給餐飲房地產帶來更大的收益差異，而這部分收益并歸屬于餐飲房地產的收益。因此，在對餐飲房地產進行估價時，要注意對這部分的收益進行剝離。

　　（二）餐飲房地產估價的技術路線及難點處理

　　餐飲房地產的估價技術路線及估價方法的選用與商業(yè)房地產、酒店基本類似，可參閱“商業(yè)房地產的估價”相關內容。

　　但由于餐飲房地產的經營特點，起收入既有房地產所貢獻的，更有非房地產因素貢獻的，因此，利用收益法對餐飲房地產估價時，凈收益的測算過程中，需要剝離非房地產帶來的收益，而如何剝離非房地產帶來的收益是餐飲房地產估價的難點。

　　剝離非房地產帶來的收益的方法之一是通過商業(yè)利潤進行剝離。商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤，超額商業(yè)利潤是超過平均商業(yè)利潤的部分。在測算餐飲房地產的凈收入時，不僅要扣除平均商業(yè)利潤，還要扣除超額商業(yè)利潤。

　　剝離非房地產帶來的收益的方法之二是利用平均商業(yè)利潤直接測算餐飲房地產的客觀收益，不考慮非房地產帶來的收益。

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