5．房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)（五點(diǎn)本質(zhì)）

　　5.1是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　5.2是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

　　5.3是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證

　　5.4估價(jià)有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)

　　5.5 既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)

　　5.1是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　盡管叫價(jià)格評(píng)估，但評(píng)估的是價(jià)值而非價(jià)格

　　原因是為了避免與政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中價(jià)值概念產(chǎn)生混淆和誤解

　　價(jià)值與價(jià)格的區(qū)別

　　價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、相對(duì)客觀和相對(duì)穩(wěn)定的，是價(jià)格波動(dòng)的中心

　　價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實(shí)

　　關(guān)系

　　理論上，價(jià)值決定價(jià)格（心理支配行為）

　　估價(jià)上，從價(jià)格來(lái)推導(dǎo)出價(jià)值（通過(guò)行為來(lái)了解心理）

　　【2006年】

　　（判斷題）房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過(guò)程，所要提示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。（ 　）

　　【答案】×

　　【解析】評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　5.2是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

　　估價(jià)和定價(jià)的關(guān)系（謀和斷的關(guān)系，參謀與決策的關(guān)系，歷史上的房謀杜斷的典故）

　　房地產(chǎn)估價(jià)模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過(guò)科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)

　　價(jià)值原本存在，估價(jià)師利用知識(shí)去揭示這個(gè)價(jià)值，而非發(fā)明創(chuàng)造出價(jià)值

　　【2007年】

　　房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（ 　）房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　A．發(fā)明

　　B．發(fā)現(xiàn)

　　C．創(chuàng)造

　　D．確定

　　【答案】B

　　【解析】此處老師未寫(xiě)解析

　　5.3是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證

　　要點(diǎn)

　　估價(jià)結(jié)果是專業(yè)意見(jiàn)，而不是價(jià)格保證

　　但是估價(jià)師對(duì)自己的專業(yè)意見(jiàn)要承擔(dān)法律責(zé)任

　　估價(jià)專業(yè)意見(jiàn)分類

　　咨詢性或參考性意見(jiàn)－為委托人自己使用而提供的估價(jià)，屬私人產(chǎn)品

　　鑒證性或證據(jù)性意見(jiàn)－為第三方使用而提供的估價(jià)，屬公共產(chǎn)品

　　鑒證性或證據(jù)性作用的估價(jià)所承擔(dān)的法律責(zé)任，一般要大于咨詢性或參考性作用的估價(jià)

　　承擔(dān)法律責(zé)任時(shí)，能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外（有舉證責(zé)任）

　　5.4估價(jià)有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)

　　對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性的認(rèn)識(shí)（5點(diǎn)認(rèn)識(shí)）

　　① 由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價(jià)師也只能得出近擬的評(píng)估價(jià)值（估價(jià)不可避免）

　　② 所有的估價(jià)都會(huì)有誤差 評(píng)估價(jià)值＝真實(shí)價(jià)值＋誤差

　　③ 估價(jià)的允許誤差較大（10%~20%）

　　④ 判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，而是與合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較

　　⑤ 一般不會(huì)復(fù)新評(píng)估來(lái)確定誤差，而是通過(guò)考察估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序上有無(wú)疏漏，在估價(jià)過(guò)程中有無(wú)失誤來(lái)間接地對(duì)其估價(jià)結(jié)果肯定或否定

　　防止出現(xiàn)較大誤差的方法－制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等

　　① 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)劃

　　② 城市房屋擴(kuò)遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)

　　③ 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)

　　【2007年】

　　不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)椋?　）。

　　A．掌握的有關(guān)信息不同

　　B．作出的估價(jià)師聲明不同

　　C．估價(jià)對(duì)象狀況不同

　　D．委托人不同

　　【答案】A

　　【解析】由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價(jià)師也只能得出近擬的評(píng)估價(jià)值（估價(jià)不可避免）

　　【2007年】

　　一般來(lái)說(shuō)，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來(lái)判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。 （ 　）

　　【答案】√

　　【解析】判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，而是與合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較

　　【2005年】

　　在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，法院一般（）來(lái)判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。

　　A．使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格

　　B．使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格

　　C．使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格

　　D．依賴于專家證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值

　　【答案】D

　　【解析】判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，而是與合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較

　　5.5 既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)

　　估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)很重要

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，只通過(guò)數(shù)學(xué)公式或模型難以把握與量化

　　必須對(duì)不同估價(jià)方法的局限性進(jìn)行調(diào)整和綜合平衡，也依賴于綜合判斷藝術(shù)水平

　　因此估價(jià)師一般要求有一定年限以上的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

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