5.3資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系

　　關(guān)系

　　R和Y都是將房地產(chǎn)未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率

　　區(qū)別

　　方法不同－資本化率是一步就將房地產(chǎn)未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值，而報酬率是通過折現(xiàn)方式實現(xiàn)，可以有多步

　　性質(zhì)不同－資本化率公表示從收益到價值的比率，并不表示獲得能力，而報酬率則是表示獲利能力

　　影響因素不同－報酬資本化法中，凈收益流模式不同，計算公式有所不同，而資本化法中是不區(qū)分凈收益流模式

　　【重點】不同凈收益流模式中報酬率與資本化率的換算（四種情況）

　　無限年期情況下 R=Y

　　有限年期

　　凈收益按一定比率g遞增且無限年期

　　R=Y-g

　　預(yù)知未來若干年后的價格相對變動情況

　　5.4直接資本化法與報酬資本化法的比較

　　直接資本化法

　　優(yōu)點

　　不需要預(yù)測未來許多年的收益，只需測算第一年的收益

　　資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上收益與價格的對比關(guān)系，能較好地反映市場實際情況

　　計算過程較為簡單

　　缺點

　　要求有較多與估價對象的凈收益模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實例依賴強

　　報酬資本化法

　　優(yōu)點

　　邏輯嚴(yán)密，理論性強

　　每期的凈收益或現(xiàn)金流量都明確，直觀且容易理解

　　不必直接依靠與估價對象的凈收益模式相同的類似房地產(chǎn)來求取經(jīng)，而可以通地具有同等風(fēng)險的投資就可以獲得報酬率

　　缺點

　　需預(yù)測未來各期的凈收益，較多地依賴估價師的主觀判斷

　　各種簡化的收益流模式不一定符合實際情況

　　選用條件

　　當(dāng)市場存在大量可比信息時，直接資本化法會相當(dāng)可靠，當(dāng)市場可比信息缺乏時，報酬資本化法則能提供一個相對可告的評估值

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