5．直接資本化法

　　5.1直接資本化法概述

　　5.2資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

　　5.3資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系

　　5.4直接資本化法與報酬資本化法的比較

　　5.1直接資本化法概述

　　概念

　　是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率，或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法

　　第一種方式

　　第二種方法（乘數(shù)法）

　　【重點】乘數(shù)的類型

　　乘數(shù)種類 公式 優(yōu)點 缺點

　　毛租金乘數(shù)法

　　（租售比價）

　　房地產(chǎn)價值＝毛租金×毛租金乘數(shù)

　　①方便易行

　　②比較客觀

　　③避免多層次測算產(chǎn)生的誤差 ①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入

　　②忽略了空置率和運營費用的差異

　　潛在毛收入乘數(shù)法

　　房地產(chǎn)價值＝某一年的潛在毛收入×毛收入乘數(shù) 考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入

　　但沒有考慮空置和運營費用的差異

　　比較粗略

　　有效毛收入乘數(shù)法

　　房地產(chǎn)價值＝某一年的有效毛收入×有效毛收入乘數(shù) 考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入

　　考慮了空置率 沒有考慮運營費用的差異

　　凈收益乘數(shù)法

　　房地產(chǎn)價值＝某一年的凈收益×凈收益乘數(shù) 是資本化率的倒數(shù)

　　5.2資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

　　方法

　　資本化率和收益乘數(shù)－可用市場提取法

　　綜合資本化率

　　凈收益率/有效毛收入乘數(shù)

　　資本化率與報酬率的關(guān)系（轉(zhuǎn)換）

　　投資組合技術(shù)（組成部分求整體）

　　說明

　　如果可比實例與估價對象的凈收益流模式相同 ，可用估價對象的凈收益率或運營費用率和可比實例的有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象的綜合資本化率

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