6.6 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格－按房地產(chǎn)權(quán)益劃分

　　6.6.1所有權(quán)價格

　　6.6.2使用權(quán)價值

　　6.6.3其他權(quán)益價格

　　6.6.1所有權(quán)價格

　　中國目前只有房屋所有權(quán)價格沒有土地所有權(quán)價格

　　土地公有制，國家所有權(quán)和集體所有權(quán)不允許轉(zhuǎn)讓

　　土地征收目前不是按土地的市場價值進行補償

　　房屋拆遷補償以被拆遷房屋的市場評估價格為依據(jù)

　　6.6.2使用權(quán)價值

　　主要指土地使用權(quán)，包括建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)

　　正常情況下土地所有權(quán)高于土地使用權(quán)，但在特殊情況下出現(xiàn)相反的情況

　　6.6.3其他權(quán)益價格

　　泛指所有權(quán)價格、使用權(quán)價格以外的各種房地產(chǎn)權(quán)益價格

　　包括租賃權(quán)價格、地役權(quán)價格、抵押權(quán)價格

　　6.7 實際價格和名義價格

　　實際價格與名義價格的種類

　　申報的成交價格與真實的成交價格

　　考慮通貨膨脹下的價格與不考慮通貨膨脹下的價格

　　估價中最常用到的含義

　　實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格

　　名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格

　　【重點】名義價格與實際價格的換算

　　根據(jù)資金的時間價值的換算，交發(fā)生在不同時點的現(xiàn)金流折算到同一時點，即為實際價格

　　【2007年】

　　在估價中選擇4個可比實例，甲成交價格4800元每平米，建筑面積100平米，首次付清24萬元，其余半年后支付l6萬元，一年后支付8萬元。乙成交價格5000元平米，建筑面積120平米，首付24萬元，半年后付清余款36萬元，丙成交價格4700元平米，建筑面積90平米，成交時候一次性付清．丁成交價格4760元每平米，建筑面積110平米，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率l0％，這4個可比實例單價由高到低的排列順序是丙乙甲丁。（ 　）

　　【答案】×

　　【解析】甲的實際價格＝[24+16/（1+10%）0.5+8/（1+10%）1]/100

　　乙的實際價格＝[24+36/（1+10%）0.5]/120

　　丙的實際單價4700

　　丁的實際價格＝[20+32.36/（1+10%）]/110

　　6.8 現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格

　　現(xiàn)貨與期貨價格

　　現(xiàn)貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內(nèi)進行商品交割的價格

　　期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格

　　房地產(chǎn)現(xiàn)貨價格與期貨價格

　　房地產(chǎn)現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格，主要是現(xiàn)房價格

　　房地產(chǎn)的期貨價格是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格，主要是期房價格

　　【重要考點】期房價格與現(xiàn)房價格的關(guān)系

　　期房價格＝現(xiàn)房價格－預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險補償

　　【2007年】

　　某期房預(yù)計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房價格為4500元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8％，風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的3％，則該期房目前的價格為（ 　）元/每平米。

　　A.3473

　　B.4365

　　C.4500

　　D.4635

　　【答案】A

　　【2006年】

　　某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/㎡，預(yù)計從期房達到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)，現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/ ㎡（年末收到），出租運營費用為每年50元/㎡．假設(shè)折現(xiàn)率為5%，風(fēng)險補償為200元/㎡，則該房地產(chǎn)的期房價格為（ 　）元/㎡．

　　A.3300

　　B.3324

　　C.3335

　　D.3573

　　【答案】C

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