4.3經濟因素

　　4.3.1經濟發(fā)展水平

　　4.3.2居民收入水平

　　4.3.3物價水平

　　4.3.4利率

　　4.3.5 匯率

　　4.3.1經濟發(fā)展水平

　　衡量指標

　　國內生產總值GDP

　　是一個國家或一個地區(qū)在一定時期內國民經濟生產活動的總成果

　　按支出法核算GDP的組成

　　消費

　　投資

　　政府購買

　　凈出口

　　GDP與房價的關系

　　GDP增長說明社會總需求增加，預示著消費、投資活動活躍，帶動房地產的需求，引起價格上漲

　　【2007年】

　　一般來說，國內生產總值的增長會形成較多供給，引起房地產價格下降。（ 　）

　　【答案】×

　　【解析】GDP增長帶動房地產的需求，引起價格上漲

　　4.3.2居民收入水平

　　衡量指標

　　城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長

　　農村居民人均純收入的增長

　　居民收入與房地產價格的關系

　　收入真正增加，生活水平提高，對房地產需求增加，導致房地產價格上升

　　居民收入對房地產價格的影響程度

　　4.3.3物價水平

　　主要指標

　　居民消費價格指數(shù)（CPI）

　　生產資料價格指數(shù)（PPI）

　　關系

　　房地產價格變動沒有納入兩指數(shù)內核算，而是被列入固定資產投資，因此兩指數(shù)的變動并不反映房地產價格的變動，只間接影響

　　作用機制

　　一般物價與房地產價格等比例變動，原因是能貨膨脹，不是真正的房地產價格上漲

　　由于建筑材料人工等成本等房地產投入要素的不漲，會增加開發(fā)建設成本，會推動房價上漲

　　長期來看，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率－這就是房地產的保值功能

　　4.3.3物價水平

　　房價與地價的關系理論

　　成本決定論－地價決定房價

　　需求推動論－房價決定地價

　　相互影響論－中庸之道

　　兩者實際關系（取決于市場環(huán)境）

　　在土地供給較充裕情況下，地價水平取決于房價水平，房價決定地價

　　在開發(fā)用地由政府壟斷供應或土地供給缺乏的情況下，競爭的存在以及預期政府減少土地供應將造成地價上漲或形成壟斷的高地價，推動房價上漲

　　4.3.4利率

　　利率升降對房地產價格的影響

　　從開發(fā)角度，開發(fā)貸利率上升會增加項目融資成本，使總成本上升，使價格上升

　　從需求角度，消費貸利率上升會增加購買者的貸款償還負擔，從而會減少需求，使價格下降

　　從收益法原理角度，利率提高會使折現(xiàn)率提高，使房地產價格下降

　　總體看，房地產價格與利率負相關，利率上升，房地產價格下降

　　4.3.5 匯率

　　匯率是一種貨幣折算為另一種貨幣的比率

　　在國際投資中匯率波動影響房地產投資收益

　　當預期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產，導致價格上漲

　　【思考】

　　利用上面學到的知識理解高房價的形成

　　土地供給政策－由預測形成的壟斷高地價的形成（拍出的天價地）

　　人民幣升值－國外熱錢流入

　　物價水平－通貨膨脹壓力

　　GDP高迅增長－投資消費兩旺

　　居民收入水平提高－置業(yè)熱情高漲

　　利用上面學到的知識理解政府的調控手段

　　提高存款準備金率

　　提高利率

　　壓縮信貸規(guī)模，提高信貸門檻

　　【2007年】

　　下列情況中會導致房地產價格上升的是（ ?。?。

　　A．上調貸款利率

　　B．收緊房地產開發(fā)貸款

　　C．開征房地產持有環(huán)節(jié)的稅收

　　D．增加土地供應

　　【答案】B

　　【解析】C增加稅收增加房地產的使用成本，抵制投資和投機需求，導致價格下降

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