6．房地產(chǎn)價格和價值種類

　　6.1價值、使用價值和交換價值

　　6.2成交價格、市場價格、理論價格和評估價值

　　6.3市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、清算價值和投資價值

　　6.4原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值

　　6.5 買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值

　　6.6 所有權價格、使用權價格和其他權益價格

　　6.7 實際價格和名義價格

　　6.8 現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格

　　6.9 市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價

　　6.10 基準地價、標定地價和房屋重置價格

　　6.11土地價格、建筑物價格和房地價格

　　6.12總價格、單位價格和樓面地價

　　6.13起價、標價、成交價和均價

　　6.14評估價、保留價、起拍價、應價和成交價

　　6.1價值、使用價值和交換價值

　　－經(jīng)濟學范疇的價值分類

　　概念

　　廣義的價值分為使用價值和交換價值

　　使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用

　　交換價值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量

　　在房地產(chǎn)估價中所講的價值是指交換價值

　　關系

　　使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值就一定沒有交換價值

　　沒有交換價值不一定沒有使用價值，如空氣

　　房地產(chǎn)既有使用價值也有交換價值

　　6.2成交價格、市場價格、理論價格和評估價值

　　6.2.1成交價格

　　6.2.2市場價格

　　6.2.3理論價格

　　6.2.4評估價值

　　6.2.1成交價格

　　成交價格

　　指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達成交易價格

　　是一個已經(jīng)完成的事實

　　是一個個別價格

　　賣價

　　也稱供給價格，是站在賣者的角度，賣者在出售房地產(chǎn)時愿意接受的價格，是一種心理價格

　　買價

　　也稱為需求價格，是站在買者的角度，買者購買房地產(chǎn)時愿意支付的價格，是一種心理價格

　　【難點】最低賣價、最高買價、成交價之間的關系

　　交易實現(xiàn)的條件－當最高買價高于或等于最低賣價

　　最高買價≥成交價≥最低賣價

　　最高買價與最低賣價之間的區(qū)間構成了成交價格的可能區(qū)間

　　實際成交價格落在區(qū)間的某個位置取決于

　　該種房地產(chǎn)是處于買方市場還是賣方市場

　　買賣雙方相對的議價能力

　　【重點】買方市場與賣方市場

　　買方市場

　　供大于求，相對過剩，買方掌握主動權

　　成交價會偏向最低賣價

　　賣方市場

　　求大于供，相對短缺，賣方掌握主動權

　　成交價會偏向最高買價

　　05～07年中國房地產(chǎn)市場是典型的賣方市場

　　【重點】正常成交價格

　　概念

　　是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關系關系下進行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強近交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響

　　條件（7個）

　　公開市場

　　交易對象本身具備市場性

　　眾多的買者和賣者

　　買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿

　　理性用自私的經(jīng)濟行為（經(jīng)濟人假定）

　　買者和賣者都具有完全信息

　　有適當?shù)钠陂g完成交易

　　【重點】按土地出讓方式劃分的成交價格

　　招標成交價－可實現(xiàn)高地價

　　拍賣成交價－最能抬高地價

　　掛牌成交價

　　協(xié)議成交價－一般會降低地價

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